Acheter en SCI en 2025 en RP : Bonne idée?
Achat en SCI en Résidence Principale en 2025 : Avantages et inconvénients.
L'achat d'un bien immobilier en Société Civile Immobilière (SCI) est une stratégie couramment utilisée pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier. En 2025, cette option reste pertinente pour de nombreux investisseurs et familles.
Explorons les avantages et les inconvénients de l'achat en SCI pour une résidence principale, en redéfinissant d'abord ce qu'est une SCI.
Attention , il est d'usage de dire que les conseilleurs ne sont pas les payeurs. Lorsque vous prenez un conseil, faites en sorte d'engager le professionel qui vous le donne à être capable de le mettre en place !
Pour acheter dans le neuf ou dans l'ancien , ce choix peut être fait en cours de procédure de financement. Il faudra impérativement alors avoir intégré dans votre promesse de vente ou votre contrat de réservation VEFA une clause de substitution.
Qu'est-ce qu'une SCI ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de détenir et de gérer un bien immobilier ensemble. La SCI est régie par le Code civil et est souvent utilisée pour faciliter la gestion et la transmission d'un patrimoine immobilier.
Caractéristiques d'une SCI
- Associés : Une SCI est composée d'au moins deux associés, qui peuvent être des personnes physiques ou morales.
- Capital Social : Le capital social est divisé en parts sociales, détenues par les associés.
- Objet Social : L'objet social d'une SCI est limité à la détention et à la gestion d'un patrimoine immobilier.
- Responsabilité : Les associés sont responsables des dettes de la SCI à hauteur de leur participation dans le capital social.
Avantages de l'Achat en SCI en Résidence Principale
Facilitation de la Transmission du Patrimoine
L'un des principaux avantages de l'achat en SCI est la facilitation de la transmission du patrimoine immobilier. Les parts sociales de la SCI peuvent être transmises aux héritiers, ce qui permet d'éviter les frais de succession élevés et les conflits familiaux.
Flexibilité
La SCI offre une grande flexibilité en termes de gestion et de transmission. Les associés peuvent librement céder leurs parts sociales, sous réserve des dispositions statutaires.
Protection du Patrimoine
La SCI permet de protéger le patrimoine immobilier des créanciers personnels des associés. En effet, les créanciers ne peuvent pas saisir directement le bien immobilier, mais seulement les parts sociales détenues par le débiteur.
Avantages Fiscaux
L'achat en SCI peut offrir des avantages fiscaux, notamment en termes de transmission du patrimoine. Les droits de succession peuvent être réduits grâce à des mécanismes tels que la donation de parts sociales.
Financement et HCSF
La SCI étant une personne morale , il est possible si vous trouvez une banque qui vous finance , la SCI ne rentre pas dans le cadre du HCSF et il est possible de dépasser les 35% d'endettement.
Très intéréssant si vous avez déjà des biens immobilier et que vous êtes bloqués en endettement !
Inconvénients de l'Achat en SCI en Résidence Principale
Complexité de la Gestion
La gestion d'une SCI peut être complexe et nécessite une bonne organisation. Les associés doivent se réunir régulièrement pour prendre des décisions et gérer les aspects administratifs et financiers de la SCI. La gestion d'une indivision notamment dans une famille nucléaire de type couple avec enfants et beaucoup plus simple et ne nécéssite pas de démarches avec un comptable.
Coûts de Constitution et de Gestion
La constitution d'une SCI entraîne des coûts, notamment des frais de conseil , les frais d'enregistrement et les frais de rédaction des statuts. De plus, la gestion d'une SCI peut engendrer des coûts supplémentaires, tels que les frais de comptabilité et les honoraires du gérant.
Responsabilité des Associés
Les associés d'une SCI sont responsables des dettes de la société à hauteur de leur participation dans le capital social. Cela signifie que les associés peuvent être tenus de payer les dettes de la SCI en cas de difficultés financières.
Pas d'aides
Si vous achetez dans le neuf , impossible de bénéficier des aides d'état pour acheter dans des Programmes neufs !
Exit le PTZ , La TVA réduite par exemple !
Fiscalité
La SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) ou à l'impôt sur le revenu (IR) selon le régime fiscal choisi. Les associés doivent déclarer leurs revenus fonciers dans leur déclaration d'impôt sur le revenu, ce qui peut entraîner une imposition supplémentaire.
Si la SCI est à l'IS , l'amortissement du bien et la récupération de TVA par la SCI sont parfois possibles y compris en RP . Attention , sans exercice professionnel dans le bien et sans versement d'un loyer par les occupants personnes physiques , la deuxième est très souvent requalifiée en abus de droit et vous expose à des conséquences fiscales majeures.
L'avantage de l'amortissement est souvent rattrapé par l'imposition a la plue value de cession, diminuant drastiquement l'intérêt de cet avantage face a une detention en direct qui vous en exonere.
Financement
La SCI est très souvent conseillée en RP comme en locatif par des gens qui ne vous accompagneront pas sur le financement.
En effet, peu de banques acceptent de réaliser des opérations en SCI et la durée du financement est souvent limitée de 15 à 20 ans , augmentant drastiquement vos futurs mensualités.
De plus , la SCI étant une personne morale, l'apport éxigé a verser au projet est souvent supérieur a celui qui aurait été demandé dans le cadre d'une acquisition simple.
Il est donc important de bien réfléchir a vos opportunités et à votre capacité de financement en SCI avant de choisir ce modèle.
Faites toujours pré-valider votre plan de financement en SCI par votre courtier en prêt immo ou votre banque !
Risque de Conflits
La gestion d'une SCI peut entraîner des conflits entre les associés, notamment en cas de désaccord sur la gestion du bien immobilier ou la répartition des bénéfices. Il est donc essentiel de bien définir les règles de fonctionnement de la SCI dans les statuts.
L'achat en SCI en résidence principale en 2025 présente à la fois des avantages et des inconvénients. La SCI offre une solution flexible et efficace pour la gestion et la transmission d'un patrimoine immobilier, mais elle nécessite une bonne organisation et une gestion rigoureuse.
Il est recommandé de consulter un notaire ou un conseiller fiscal pour évaluer la pertinence de l'achat en SCI en fonction de votre situation personnelle et de vos objectifs patrimoniaux. En prenant en compte les avantages et les inconvénients, vous pourrez faire un choix éclairé et optimiser la gestion de votre patrimoine immobilier
