Quelles solutions pour la défiscalisation de l'immobilier en 2026 ?

En 2026, la défiscalisation immobilière reste l’un des leviers les plus efficaces pour réduire ses impôts tout en construisant un patrimoine. Plusieurs dispositifs sont encore en vigueur, certains prolongés, d’autres ajustés, et ils méritent une attention particulière pour optimiser au mieux son investissement immobilier. Voici un tour d’horizon des solutions à envisager.

La loi Pinel : clap de fin en 2024

Le dispositif Pinel a officiellement pris fin le 31 décembre 2024. Conçu pour encourager l’investissement locatif dans des zones à forte demande, il permettait aux particuliers de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange de l’achat d’un logement neuf, qu’ils s’engageaient à louer pendant 6, 9 ou 12 ans. Les derniers investisseurs ayant signé un contrat de réservation avant cette date disposaient d’un délai exceptionnel jusqu’au 31 mars 2025 pour finaliser leur acquisition. Au-delà, il n’était plus possible de profiter du Pinel classique ni du Pinel Plus. Pour ceux qui n’ont pas pu en bénéficier, d’autres solutions de défiscalisation sont encore accessibles en 2026, comme le statut LMNP, la loi Denormandie ou la nue-propriété.

Le statut LMNP : souplesse et rentabilité

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) reste une valeur sûre en 2026. Il permet de générer des revenus locatifs peu ou pas imposés grâce à l’amortissement du bien et des charges.

Accessible à tous les investisseurs dans le neuf ou l’ancien, ce régime fiscal est idéal pour un placement serein dans les résidences services (étudiantes, seniors, affaires). Pas de plafonds de loyers ni de contraintes de zonage : le LMNP séduit par sa souplesse et sa fiscalité avantageuse.

Le Denormandie : dynamiser les centres-villes

Moins connu mais tout aussi intéressant, le dispositif Denormandie encourage l’achat de logements anciens à rénover dans les centres-villes dégradés.

Prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, il offre les mêmes avantages fiscaux que le Pinel, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 25% du coût total de l’opération. Une bonne solution pour allier défiscalisation et revalorisation d’un bien immobilier, tout en participant à la revitalisation urbaine.

Le déficit foncier : réduire ses impôts grâce aux travaux (location nue)

En 2026, le déficit foncier reste l’une des stratégies les plus efficaces pour les investisseurs qui choisissent la location nue (revenus fonciers). Le principe est simple : lorsque le montant de vos charges déductibles (notamment les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, ainsi que certains frais comme les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, l’assurance, les frais de gestion…) dépasse vos loyers, vous créez un déficit.

Ce déficit permet de diminuer votre imposition en s’imputant en priorité sur vos revenus fonciers. Et si le déficit est supérieur à vos revenus fonciers, une partie peut également venir réduire votre revenu global (dans la limite du plafond annuel en vigueur), ce qui peut générer un gain fiscal significatif pour les foyers fortement imposés. C’est une approche particulièrement pertinente pour rénover un bien ancien, améliorer sa performance, augmenter sa valeur et sécuriser sa mise en location.

À retenir : le déficit foncier implique généralement de conserver le bien en location pendant une durée minimale pour éviter toute remise en cause de l’avantage fiscal. Il est également essentiel de bien distinguer les travaux déductibles (entretien/réparation/amélioration) des travaux de construction, agrandissement ou reconstruction, qui ne relèvent pas du même traitement. Un accompagnement (expert-comptable, conseiller patrimonial) est vivement recommandé pour qualifier les dépenses, anticiper la stratégie de location et optimiser le montage.

La loi Malraux : une forte réduction d’impôt pour rénover l’immobilier de caractère

Pour les contribuables à forte pression fiscale qui souhaitent investir dans un bien patrimonial, la loi Malraux demeure en 2026 un dispositif de référence. Elle vise à encourager la restauration d’immeubles anciens situés dans des secteurs protégés (sites patrimoniaux remarquables, quartiers historiques, zones encadrées par des dispositifs d’urbanisme patrimonial). Son intérêt majeur : elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux, selon un taux qui dépend de la zone concernée, dans la limite d’un plafond de dépenses annuel.

Concrètement, la loi Malraux s’adresse à des investisseurs qui acceptent un cadre strict : les travaux doivent porter sur une restauration encadrée (souvent avec autorisations spécifiques), être réalisés selon des règles précises, et le logement doit ensuite être mis en location nue pendant une durée minimale. En contrepartie, la Malraux peut offrir un avantage fiscal très puissant, tout en permettant d’acquérir un bien rare, bien placé, susceptible de conserver une forte valeur patrimoniale sur le long terme.

À noter : la loi Malraux n’est pas un dispositif “grand public”. Elle demande une sélection rigoureuse du projet (emplacement, qualité des travaux, calendrier, enveloppe budgétaire) et une coordination solide (opérateur, architecte, fiscaliste). Bien montée, c’est une solution idéale pour ceux qui recherchent à la fois réduction d’impôt et investissement patrimonial premium dans l’ancien.

Nue-propriété : défiscaliser avec discrétion

Pour ceux qui souhaitent investir sans augmenter leur fiscalité, la nue-propriété reste une stratégie efficace. En achetant un bien démembré, l’investisseur bénéficie d’une décote à l’achat, n’a aucune fiscalité sur les loyers (car il ne les perçoit pas) et récupère la pleine propriété au terme de l’usufruit temporaire, souvent après 15 à 20 ans.

Un placement patrimonial, discret et sans gestion, particulièrement adapté pour préparer sa retraite ou transmettre dans un cadre fiscal avantageux.

Quel dispositif choisir en 2026 ?

Le bon choix dépend de votre profil, de votre fiscalité actuelle et de vos objectifs patrimoniaux. Que vous visiez la réduction immédiate d’impôts, la constitution de revenus complémentaires ou une transmission facilitée, il existe en 2026 une solution de défiscalisation immobilière adaptée.

Pensez à faire appel à un professionnel pour étudier votre situation, comparer les dispositifs et anticiper les évolutions à venir. La défiscalisation immobilière en 2026, bien préparée, reste un outil puissant pour investir malin.