Achat neuf ou ancien : que choisir en 2025 ?

En 2025, le choix entre un bien immobilier neuf ou ancien reste une question centrale pour les futurs propriétaires. Chaque option a ses avantages, en matière de prix, de fiscalité, de travaux ou encore d’aides de l’État. Pour faire un choix éclairé, il faut comparer les deux marchés point par point.

Prix d’achat : l’ancien plus accessible à l’achat

Des prix au m² souvent plus bas dans l’ancien

En moyenne, l’immobilier ancien coûte moins cher à l’achat que le neuf. Dans certaines villes, l’écart peut atteindre 20 à 30%. Pour les budgets serrés, l’ancien permet donc d’accéder à une surface plus grande ou à un meilleur emplacement.

Un écart compensé par les frais et les travaux

Même si le prix d’achat est plus bas, il faut souvent prévoir un budget travaux (rénovation, mise aux normes, isolation…). En revanche, les logements neufs sont prêts à vivre et conformes aux dernières normes environnementales.

Apport personnel : le neuf facilite l’accès au crédit

Moins d’apport nécessaire dans le neuf grâce au PTZ

Un achat dans le neuf peut être financé partiellement grâce au Prêt à Taux Zéro (PTZ), destiné aux primo-accédants. Ce coup de pouce de l’État réduit mécaniquement l’apport personnel nécessaire.

Il est même possible d'acheter sans apport dans le Neuf, on vous explique tout ici !

Dans l’ancien, l’apport reste plus important

Sans aides spécifiques, les banques exigent en général un apport équivalent à 10% du montant du bien + frais de notaire. Ce montant peut représenter un frein pour les jeunes acheteurs.

Frais de notaire : le neuf l’emporte

Des frais réduits dans le neuf

Dans le neuf, les frais de notaire sont encadrés et plus faibles : entre 2 % et 3% du prix du bien. Une économie non négligeable sur un achat à plusieurs centaines de milliers d’euros.

Des frais plus élevés dans l’ancien

Dans l’ancien, ces frais grimpent à 7 % ou 8% en moyenne. Ils intègrent notamment les droits d’enregistrement, qui sont plus lourds que dans le neuf.

Aides de l’État : le neuf mieux accompagné

PTZ, TVA réduite, exonération de taxe foncière…

Le neuf permet de profiter de plusieurs dispositifs d’aide :

• PTZ (jusqu’à 138 000 € selon la zone),
• TVA réduite à 5,5% en zone ANRU,
• Exonération temporaire de taxe foncière pendant 2 ans dans certaines communes.

L’ancien, plus pauvre en aides

L’ancien ne bénéficie pas de ces leviers sauf en cas d'investissement locatif sur un bien nécessitant des rénovations lourdes (programme Denormandie par exemple), qui peut ouvrir à un PTZ ou à une défiscalisation.

Performances énergétiques et charges

Le neuf, champion de l’économie d’énergie

Les logements neufs doivent répondre aux normes RE2020. Cela garantit :

• une excellente isolation thermique et phonique,
• des équipements de chauffage et de ventilation performants,
• des factures allégées.

L’ancien peut coûter plus cher à entretenir

Un logement ancien peut impliquer :

• une consommation d’énergie plus élevée,
• des travaux de rénovation réguliers,
• des copropriétés avec des charges plus lourdes (ascenseurs vétustes, toiture à refaire…).

Personnalisation et confort

Neuf : confort moderne et prestations sur mesure

Acheter dans le neuf permet souvent de personnaliser certaines finitions (revêtements, cuisine, salle de bain). Les biens sont conçus pour répondre aux modes de vie actuels (rangements, domotique, parkings…).

Ancien : le charme mais parfois l’inconfort

Les logements anciens offrent du cachet, des hauteurs sous plafond, des matériaux nobles… mais parfois au détriment de la fonctionnalité, de l’isolation ou de l’agencement.