Acheter un appartement sur plan : guide complet 2025
Acheter sur plan, aussi appelé achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), séduit de plus en plus d’acquéreurs. Fiscalité allégée, garanties solides, personnalisation : les avantages sont nombreux. Mais l’achat sur plan comporte aussi des étapes bien spécifiques et quelques points de vigilance. Voici tout ce qu’il faut savoir pour réussir son achat en 2025.
Qu’est-ce qu’un achat sur plan ?
Une définition claire
Acheter un appartement sur plan signifie signer un contrat de réservation pour un bien qui n’est pas encore construit ou en cours de construction. On parle alors de VEFA : le futur propriétaire devient propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Une solution pour accéder au neuf
Ce type d’achat permet d’acheter dans le neuf avec des prestations modernes, de bonnes performances énergétiques, et souvent la possibilité de personnaliser certains aspects du logement.
Les étapes clés de l’achat sur plan
La signature du contrat de réservation
C’est la première étape officielle. Ce contrat précise la localisation, la surface, les équipements prévus, le prix, le calendrier de livraison et les conditions suspensives (notamment d’obtention de prêt). Un dépôt de garantie est souvent demandé, généralement entre 2% et 5% du prix du bien.
L’acte de vente chez le notaire
Environ trois à six mois après la réservation, vous signez l’acte authentique de vente. Ce document marque le début officiel de la VEFA et déclenche le calendrier de paiement en fonction de l’avancée des travaux.
Le paiement échelonné
L’acquéreur paie par étapes, selon un calendrier légal :
- 35% à l’achèvement des fondations,
- 70% à la mise hors d’eau,
- 95% à l’achèvement des travaux,
- les 5% restants à la livraison (sauf réserves).
Les garanties liées à l’achat sur plan
Garantie de parfait achèvement
Valable un an après la livraison, elle oblige le promoteur à réparer tout défaut signalé dans ce délai.
Garantie biennale
Elle couvre pendant deux ans les éléments d’équipement dissociables du bâti (volets, robinetterie, chauffe-eau…).
Garantie décennale
Elle protège pendant dix ans contre les malfaçons affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.
Les avantages de l’achat sur plan
Un bien aux dernières normes
Acheter un appartement neuf sur plan permet de bénéficier des dernières normes environnementales (RE2020), d’une bonne isolation phonique et thermique, et de matériaux modernes.
Des frais de notaire réduits
Contrairement à l’ancien, les frais de notaire dans le neuf sont autour de 2 à 3%, contre 7 à 8% dans l’ancien.
Des économies d’énergie
Grâce aux performances énergétiques élevées, les charges de copropriété et la facture énergétique sont généralement plus faibles.
Des aides financières possibles
L’achat sur plan permet de cumuler certains dispositifs :
- Prêt à Taux Zéro (PTZ),
- Exonération partielle de taxe foncière,
- TVA réduite à 5,5% dans certains quartiers (ANRU ou QPV).
Les inconvénients à anticiper
Des délais à respecter
Les travaux peuvent prendre plusieurs mois, voire années. Il faut être prêt à attendre et à anticiper les retards éventuels.
Des aléas de chantier
Même si les garanties offrent une protection, un chantier peut rencontrer des imprévus (livraison repoussée, réserves à la réception…).
Une projection nécessaire
L’acheteur doit être capable de se projeter dans un logement qu’il n’a pas encore vu construit, à partir de plans et de visites de showroom.
Peut-on personnaliser un appartement acheté sur plan ?
Oui, grâce aux TMA (Travaux Modificatifs Acquéreurs), il est souvent possible de modifier les revêtements, la disposition des cloisons, ou encore le choix des équipements (cuisine, salle de bain…). Cela permet un logement sur-mesure, mais peut engendrer des coûts supplémentaires et allonger les délais.
