Dans quelle ville investir en 2025 ? Le top 10

Investir dans l'immobilier reste l'une des valeurs les plus sûres pour développer son patrimoine et générer des revenus complémentaires. En 2025, certains marchés affichent une forte attractivité grâce à la demande locative, la dynamique économique et les dispositifs d’aides en vigueur. Mais alors, dans quelle ville investir cette année ? Voici notre sélection des 10 villes les plus intéressantes en 2025, selon différents critères : rentabilité, potentiel locatif, prix au mètre carré, ou encore qualité de vie.

1. Rennes : une valeur sûre de l’ouest

Rennes se distingue depuis plusieurs années comme un excellent choix pour les investisseurs. Avec un bassin d’emploi dynamique, de nombreuses écoles et une attractivité toujours croissante, la capitale bretonne offre une très bonne rentabilité locative, notamment dans le neuf grâce au dispositif Pinel Plus ou en LMNP étudiant.

• Prix moyen au m² (appartement) : environ 4 000 €
• Rendement brut moyen : entre 4% et 5,5%
• Public cible : étudiants, jeunes actifs

2. Montpellier : croissance et jeunesse

Ville étudiante par excellence, Montpellier séduit également les actifs et les familles. Avec une croissance démographique continue et un bon équilibre entre prix d’achat et loyers pratiqués, elle figure parmi les meilleurs choix pour un investissement locatif.

• Prix moyen au m² : 3 600 €
• Dispositifs : Pinel Plus, LMNP
• Quartiers à privilégier : Port-Marianne, Antigone, Boutonnet

3. Nantes : attractivité et qualité de vie

Nantes combine attractivité économique, vie culturelle dynamique et proximité avec la mer. Le marché immobilier y est tendu, ce qui garantit une bonne occupation des logements. L’achat dans le neuf permet de profiter d’une fiscalité avantageuse et de faibles charges.

• Prix moyen au m² : 3 900 €
• Rentabilité moyenne : 4,5%
• Aide au financement possible : PTZ, frais de notaire réduits

4. Angers : la pépite discrète

Moins médiatisée, Angers est pourtant une ville idéale pour un premier investissement. Avec des prix encore abordables et une population jeune et mobile, le rendement locatif est souvent supérieur à 5%, notamment dans les petites surfaces.

• Prix moyen au m² : 3 000 €
• Forte demande locative étudiante
• Eligible à Pinel Plus et au PTZ

5. Toulouse : la force de l’aéronautique et de la tech

Capitale européenne de l’aéronautique, Toulouse attire ingénieurs, chercheurs et étudiants. Les projets d’aménagement et la croissance de l’agglomération en font un pilier pour l’immobilier neuf.

• Prix moyen au m² : 3 700 €
• Zones intéressantes : Saint-Cyprien, Borderouge, Jolimont
• Bon équilibre entre l’offre et la demande locative

6. Lille : le pôle stratégique du nord

Lille bénéficie d’une situation géographique stratégique, entre Paris, Bruxelles et Londres. C’est aussi une grande ville étudiante et un pôle tertiaire majeur. Le neuf s’y développe rapidement, notamment autour d’Euralille et des gares.

• Prix moyen au m² : 3 500 €
• Quartiers dynamiques : Wazemmes, Vieux Lille, Bois Blancs
• Idéal pour LMNP, colocation, ou location longue durée

7. Bordeaux : prudence mais potentiel

Après une forte hausse des prix, le marché bordelais se stabilise. Bordeaux reste attractive pour son cadre de vie et ses projets de développement urbain, mais l’investissement y demande une sélection rigoureuse du quartier pour conserver une rentabilité correcte.

• Prix moyen au m² : 4 700 €
• Zones à surveiller : Bastide, Euratlantique
• Fiscalité optimisable avec le Pinel Plus ou en meublé

8. Strasbourg : stabilité et attractivité frontalière

À la frontière allemande, Strasbourg bénéficie d’une demande locative constante, portée par les institutions européennes et les étudiants. Le neuf y est encore accessible dans plusieurs quartiers périphériques bien desservis.

• Prix moyen au m² : 3 800 €
• Rendement stable et risque modéré
• Idéal pour du locatif longue durée

9. Lyon : la solidité du marché métropolitain

Deuxième agglomération économique française, Lyon reste une valeur refuge. Les prix y sont plus élevés, mais la tension locative permet un taux d’occupation élevé. Le rendement peut être optimisé avec un bon montage LMNP ou Pinel Plus.

• Prix moyen au m² : 5 300 €
• Zones à fort potentiel : Villeurbanne, Part-Dieu, Confluence
• Aides : PTZ, frais de notaire réduits sur le neuf

10. Reims : la proximité avec Paris à prix raisonnables

À seulement 45 minutes de Paris en TGV, Reims attire les actifs franciliens en quête de logements plus accessibles. Le marché immobilier y reste abordable avec un bon potentiel locatif, notamment pour les jeunes ménages ou les colocations.

• Prix moyen au m² : 2 800 €
• Excellente desserte ferroviaire
• Eligible au PTZ et au Pinel Plus

Choisir la bonne ville selon votre profil

Le choix de la ville dépend de nombreux facteurs :

• Votre budget : certaines villes comme Angers ou Reims permettent d’investir sans apport avec un bon dossier bancaire.
• Votre objectif fiscal : un statut LMNP peut être plus intéressant dans une ville étudiante, alors que le Pinel Plus s’adresse aux investisseurs qui veulent réduire leur IR.
• Votre tolérance au risque : les grandes métropoles offrent plus de sécurité, mais une rentabilité parfois moindre.

Bon à savoir : aides et frais

• Frais de notaire réduits dans le neuf (2 à 3% du prix).
• Dispositif fiscaux avantageux, comme le LMNP, LMP ou encore LLI
• Charges de copropriété souvent plus basses dans les résidences neuves grâce aux normes énergétiques actuelles (BBC, RE2020).

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