Déficit foncier : réduisez vos impôts efficacement
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal puissant pour les investisseurs immobiliers.
Il permet de réduire votre imposition en déduisant les charges de vos revenus fonciers, voire de vos autres revenus.
Que vous investissiez en nom propre, en SCI ou même via certaines SCPI, le déficit foncier est un levier à ne pas négliger.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Une stratégie de réduction d’impôt liée à l’immobilier locatif
Lorsque les charges liées à un bien locatif sont supérieures aux revenus qu’il génère, on parle de déficit foncier. Ces charges peuvent inclure :
- les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration (hors construction),
- les intérêts d’emprunt,
- les frais de gestion, d’assurance ou de syndic.
Deux plafonds à connaître
- Le déficit foncier hors intérêts d’emprunt peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
- La part excédentaire (ou les intérêts d’emprunt) est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs.
Qui peut bénéficier du déficit foncier ?
Investisseurs en location nue
Le dispositif concerne uniquement les locations non meublées relevant du régime réel. Il ne s’applique pas à la location meublée (LMNP ou LMP), qui bénéficie d’un autre cadre fiscal.
SCI à l’impôt sur le revenu
Le déficit foncier est accessible aux SCI non soumises à l’IS. Les associés peuvent ainsi imputer leur quote-part du déficit sur leurs revenus fonciers personnels, voire sur leur revenu global dans certaines conditions.
Certaines SCPI fiscales
Il existe des SCPI spécialisées qui génèrent du déficit foncier pour leurs porteurs de parts. C’est une solution clé en main pour ceux qui veulent optimiser leurs impôts sans gérer de bien directement.
Quelles charges sont déductibles ?
Les charges imputables au revenu global
Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (hors agrandissement ou reconstruction) sont les seules charges qui permettent une déduction sur le revenu global.
Exemples :
- changement d’une chaudière,
- réfection d’une toiture,
- remplacement de fenêtres pour améliorer l’isolation.
Les autres charges déductibles du revenu foncier
- Intérêts d’emprunt,
- frais de gestion,
- taxe foncière,
- primes d’assurance.
Ces montants viennent en déduction des revenus fonciers mais ne peuvent pas réduire le revenu global.
Comment calculer le déficit foncier ?
Exemple de calcul simple
Vous percevez 10 000 € de loyers par an et avez engagé 20 000 € de travaux. Si les autres charges s’élèvent à 2 000 € :
- Revenus fonciers : 10 000 €
- Charges totales : 22 000 €
- Déficit foncier : 12 000 €
Vous pouvez :
- imputer 10 700 € sur votre revenu global de l’année,
- reporter 1 300 € sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Attention à l’engagement de location
Pour bénéficier de l’imputation sur le revenu global, le bien doit être loué pendant au moins 3 ans à compter de la dernière année où l’imputation a été effectuée. Sinon, un redressement fiscal est possible.
Déficit foncier et statut LMNP : compatibles ?
Non. Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) relève du régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), et non des revenus fonciers. Les amortissements sont utilisés pour réduire l’imposition, mais le déficit foncier n’y est pas applicable.
SCI et déficit foncier : comment ça marche ?
SCI à l’IR : le déficit est réparti entre les associés
Les travaux et charges engagés par la SCI sont répartis proportionnellement au capital détenu. Chaque associé peut alors imputer sa part sur ses revenus fonciers, voire sur son revenu global si les conditions sont remplies.
SCI à l’IS : pas de déficit foncier
Dans une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, les règles comptables s’appliquent. Le déficit fiscal de la société est traité dans sa comptabilité, mais il ne peut pas être utilisé pour réduire l’impôt personnel des associés.
