Garantie Biennale ou de bon fonctionnement : que couvre-t-elle ?

Lorsqu’on achète un logement neuf, on bénéficie de plusieurs garanties légales destinées à protéger l’acquéreur. Parmi elles, la garantie de bon fonctionnement, aussi appelée garantie biennale, couvre les équipements dissociables du bâti pendant 2 ans à compter de la réception des travaux. Voici en détail ce que cette garantie comprend, et comment la faire valoir.

Qu’est-ce que la garantie de bon fonctionnement ?

La garantie de bon fonctionnement est une obligation légale prévue par l’article 1792-3 du Code civil. Elle impose à l’entreprise de construction ou au promoteur de réparer ou remplacer tout élément d’équipement non indissociable du bâtiment qui présente un dysfonctionnement.

En d’autres termes, elle couvre les éléments pouvant être retirés ou remplacés sans dégrader la structure du logement.

Quels équipements sont couverts ?

Sont généralement concernés par cette garantie :

• Les robinets, éviers, vasques ;
• Les chauffe-eaux, radiateurs, thermostats ;
• Les volets roulants ou battants ;
• Les portes intérieures et poignées ;
• Les prises électriques et interrupteurs ;
• Les appareils sanitaires (WC, baignoire, lavabo) ;
• Les interphones, portiers, alarmes.

En revanche, les équipements intégrés dans la structure même du bâtiment (charpente, plancher chauffant intégré, canalisations encastrées…) sont couverts par la garantie décennale et non biennale.

Durée et point de départ de la garantie

La garantie de bon fonctionnement prend effet le jour de la réception des travaux, c’est-à-dire à la date où le maître d’ouvrage (l’acquéreur ou le promoteur) accepte les travaux, avec ou sans réserves.

Elle dure 2 ans à compter de cette date. Passé ce délai, toute réparation devient à la charge du propriétaire, sauf si un contrat d’entretien ou une extension de garantie a été souscrite.

Comment activer la garantie ?

Si un équipement présente un dysfonctionnement dans les 2 ans suivant la réception :

1. Signalez le problème par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception) à l’entreprise responsable ou au promoteur.
2. Joignez des photos ou preuves du défaut.
3. Demandez une intervention ou un remplacement sous un délai raisonnable.

En cas d’absence de réponse ou de refus, vous pouvez saisir votre assurance dommages-ouvrage si elle couvre le sinistre ou engager une procédure judiciaire.

Limites et exclusions de la garantie

Certains cas ne sont pas couverts :

• Les dommages dus à une mauvaise utilisation ou absence d’entretien ;
• Les usures normales (ampoules grillées, joints à remplacer…) ;
• Les équipements installés après la livraison par le propriétaire.

De plus, les litiges concernant l’esthétique (teinte d’un robinet, bruit d’un moteur, etc.) ne sont pas considérés comme des dysfonctionnements au sens de la garantie.

Pourquoi cette garantie est importante ?

Elle assure une tranquillité d’esprit à l’acquéreur pendant les premières années d’occupation. Elle complète les autres protections offertes dans le neuf, comme :

• La garantie de parfait achèvement (1 an) ;
• La garantie décennale (10 ans) ;
• L’assurance dommages-ouvrage, obligatoire dans le cadre d’une VEFA ou d’une construction.

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