Le bail réel solidaire : un accès à la propriété à prix réduit
Devenir propriétaire à prix abordable dans les zones tendues, c’est le défi que relève le bail réel solidaire (BRS). Ce dispositif d’accession à la propriété encadrée séduit de plus en plus de ménages modestes, mais soulève aussi des questions : quelles conditions, quels avantages, quels inconvénients ? Et surtout, que se passe-t-il en cas de revente ou de succession ? Décryptage complet.
Le bail réel solidaire (BRS): qu’est-ce que c’est exactement ?
Le BRS, ou bail réel et solidaire, est un mécanisme mis en place par la loi ALUR en 2014. Il repose sur un principe simple : séparer la propriété du bâti de celle du foncier.
Concrètement :
- Vous achetez uniquement le logement, à un prix très inférieur au marché,
- Le terrain reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS),
- Vous signez un bail (d'une durée de 18 à 99 ans), moyennant un loyer foncier très faible.
Ce système permet aux ménages à revenus modestes d’accéder à la propriété dans des zones où les prix sont d’ordinaire inaccessibles.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire est soumis à des conditions strictes, notamment :
- Plafond de revenus à ne pas dépasser (identiques à ceux du prêt social location-accession – PSLA),
- Acquisition réservée à une résidence principale (pas de location ou de résidence secondaire),
- L’acquéreur doit respecter les plafonds de prix fixés localement.
Exemple de plafonds de revenus (en Île-de-France) :
Ces montants peuvent évoluer selon les territoires.
Avantages du bail réel solidaire
Le bail réel solidaire présente de nombreux atouts pour les primo-accédants et les collectivités :
- Prix d’achat réduit : souvent 20 à 40% moins cher qu’un bien équivalent dans le secteur libre.
- Frais de notaire réduits : comme pour l’achat dans le neuf, ils sont calculés sur le bâti uniquement, et donc moins élevés.
- Possibilité de cumuler le BRS avec des aides financières : prêt à taux zéro (PTZ), prêt accession sociale, etc.
- Sécurité pour l’acheteur : l’OFS veille au respect des conditions et accompagne les acquéreurs.
Bail réel solidaire : inconvénients à connaître
Malgré ses atouts, le BRS comporte aussi quelques limites à bien avoir en tête :
- Revente encadrée : le prix est plafonné, et le bien ne peut être revendu qu’à un ménage respectant les mêmes conditions de ressources.
- Transmission compliquée : en cas de succession, les héritiers doivent aussi remplir les critères, sans quoi le bien doit être revendu.
- Pas d’usage libre : pas de location saisonnière ni de revente libre, ce qui limite la liberté patrimoniale.
- Loyer foncier à payer à vie : même s’il est modeste, il faut en tenir compte dans le budget mensuel.
Le bail réel solidaire avantages et inconvénients doivent donc être analysés en fonction du projet de vie et de l'horizon patrimonial de chaque acheteur.
Qu’en est-il de la revente ou de la succession en bail réel solidaire ?
Revente :
Vous pouvez revendre votre bien, mais uniquement à un acquéreur éligible au BRS, à un prix encadré. L’OFS est généralement impliqué dans cette revente, ce qui garantit un processus transparent, mais peut rallonger les délais.
Succession :
En cas d’héritage, le bien peut être transmis uniquement si l’héritier respecte les conditions de ressources et de résidence principale. Sinon, une revente du bien est imposée, ce qui limite la transmission patrimoniale.
Le BRS : pour qui et dans quels cas ?
Le bail réel et solidaire est particulièrement pertinent :
- Pour des primo-accédants à revenus modestes, exclus du marché classique,
- Dans les zones urbaines tendues, où le prix du foncier est un frein,
- Pour des projets à long terme, car le bail est sécurisé jusqu’à 99 ans.
Il est moins adapté pour les ménages souhaitant investir, louer, ou revendre à court terme.
