LMP ou LMNP : quel statut choisir pour louer ?

Louer un bien meublé est une option attractive pour les investisseurs, grâce à une fiscalité avantageuse. Mais entre le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), le choix dépend de plusieurs critères : revenus locatifs, fiscalité, gestion, et objectifs patrimoniaux. On fait le point.

LMNP : le statut préféré des particuliers

Le statut LMNP est le plus utilisé par les particuliers. Il permet de louer un bien meublé tout en conservant une activité principale différente.

Conditions :

• Revenus locatifs inférieurs à 23 000 € par an ou inférieurs aux autres revenus du foyer fiscal.
• Location d’un ou plusieurs logements meublés, à usage d’habitation.

Avantages :

• Imposition au régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) ou régime réel (déduction des charges + amortissements).
• Pas d’immatriculation obligatoire au RCS.
• Déficit non reportable sur le revenu global, mais possible sur les BIC non pro.

Inconvénients :

• Moins de flexibilité fiscale que le LMP.
• Pas de cotisations sociales, mais contribution sociale sur les revenus fonciers.

LMP : pour les investisseurs plus actifs

Le statut LMP s’adresse aux investisseurs dont l’activité de location meublée constitue une activité professionnelle à part entière.

Conditions :

• Revenus locatifs supérieurs à 23 000 € par an,
• ET supérieurs aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Avantages :

• Déficits imputables sur le revenu global, ce qui peut réduire fortement l’imposition.
• Exonération d’impôt sur la plus-value possible après 5 ans (sous conditions).
• Amortissement du bien et des charges autorisé en régime réel.
• Possibilité d’être exonéré d’IFI, sous conditions.

Inconvénients :

• Affiliation au régime social des indépendants (SSI), avec cotisations sociales.
• Immatriculation au RCS obligatoire.
• Gestion plus lourde, comptabilité rigoureuse.

LMNP ou LMP : les différences clés

Comment faire son choix en 2025 ?

Choisissez LMNP si :

• Vous débutez dans l’investissement locatif,
• Vos revenus locatifs restent limités,
• Vous souhaitez une gestion simple et une fiscalité allégée.

Optez pour LMP si :

• Vos revenus locatifs sont élevés,
• Vous êtes prêt à gérer une activité immobilière à part entière,
• Vous voulez optimiser votre fiscalité à long terme (amortissement, plus-value, IFI).

Et en cas de basculement d’un statut à l’autre ?

Il est possible de passer de LMNP à LMP si vos revenus évoluent. Attention toutefois aux conséquences :

• Changement de régime fiscal,
• Nouvelles obligations comptables,
• Impact sur la plus-value latente.

Il est recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine avant d’opter pour un statut.