Loi Pinel : fin en 2025

Le dispositif Pinel, pilier de la défiscalisation immobilière depuis 2014, a officiellement pris fin le 31 décembre 2024. Si une version transitoire appelée Pinel Plus reste en vigueur dans certaines conditions très encadrées, le dispositif tel qu'on le connaissait n'existe plus en 2025. Alors, que faut-il retenir ? Quelles sont les alternatives pour continuer à investir intelligemment dans l'immobilier locatif ? On vous explique.

La fin du dispositif Pinel classique

Le dispositif Pinel classique, qui permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie d’un investissement locatif dans le neuf, a été progressivement réduit puis supprimé au 31 décembre 2024.

En 2023 et 2024, les taux de réduction avaient déjà été abaissés. Cette suppression marque la volonté de l'État de réorienter les aides fiscales vers des biens plus vertueux et plus utiles (logements réhabilités, zones prioritaires, etc.).

Pinel Plus : une version restreinte encore en vigueur

Le Pinel Plus, en revanche, subsiste encore en 2025, mais uniquement pour les biens :

• Situés dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ;
• Ou respectant des normes strictes de qualité d’usage et de performance énergétique, supérieures à la RE2020 standard ;
• Avec des surfaces minimales, une bonne luminosité et certains critères de confort.

Les taux de défiscalisation Pinel Plus restent inchangés par rapport à l'ancien Pinel (jusqu’à 21% de réduction d’impôt sur 12 ans), mais peu de biens sont réellement éligibles.

Les plafonds en 2025

Pour les rares projets Pinel Plus encore possibles, les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont toujours appliqués selon la zone géographique du bien (zones A bis, A, B1). Ces plafonds sont régulièrement revalorisés, notamment en fonction de l’inflation.

Mais attention : le zonage reste déterminant, et les logements situés en zone B2 ou C sont quasiment exclus du dispositif sans agrément préfectoral.

Quelles alternatives à la loi Pinel en 2025 ?

Face à la disparition du Pinel classique, plusieurs dispositifs fiscaux attractifs prennent le relais pour les investisseurs :

Le dispositif Denormandie

Destiné aux logements anciens à rénover, il fonctionne de manière similaire au Pinel (mêmes taux de réduction d’impôt) mais encourage la réhabilitation de biens situés dans des centres-villes dégradés. Pour en bénéficier, il faut :

• Acheter un bien ancien dans une ville éligible (label « Action Cœur de Ville » ou programme de revitalisation) ;
• Réaliser des travaux représentant au moins 25% du coût total de l’opération ;
• Respecter les mêmes plafonds de loyer et de ressources que le Pinel.

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Le LMNP reste une valeur sûre, notamment en résidence étudiante, seniors ou de tourisme. Il permet de :

• Amortir le bien et le mobilier, réduisant fortement la base imposable ;
• Générer des revenus locatifs peu fiscalisés voire non imposables pendant plusieurs années ;
• Profiter d’une fiscalité souple, sans engagement de durée de détention.

Le déficit foncier

Pour les biens anciens nécessitant de lourds travaux (hors meublé), le déficit foncier permet de déduire jusqu’à 10 700 € de travaux par an de vos revenus globaux (et plus si les travaux concernent uniquement le revenu foncier). C’est une excellente option pour les contribuables fortement imposés.

Le mot-clé pour 2025 : diversification

En 2025, l’investissement locatif reste pertinent, mais il demande plus de stratégie et de sélectivité. Les dispositifs comme Denormandie, LMNP ou encore les SCPI fiscales deviennent les solutions principales pour continuer à optimiser son imposition tout en bâtissant un patrimoine solide.