Qu'est-ce que la loi ZAN ?

La loi Zéro Artificialisation Nette (ZAN) est une initiative majeure en France visant à lutter contre la perte des espaces naturels et la dégradation de la biodiversité due à l'urbanisation croissante.

Adoptée dans le cadre de la loi Climat et Résilience en août 2021, cette loi fixe des objectifs ambitieux pour réduire l'artificialisation des sols.

Explorons ensemble l'utilité de la loi ZAN, ses objectifs, son historique, et son impact sur la construction de logements neufs en 2025.

Utilité de la Loi ZAN

La loi ZAN répond à un besoin urgent de préserver les espaces naturels et agricoles en France.

L'artificialisation des sols, qui consiste à transformer des sols naturels en surfaces imperméabilisées pour des usages urbains ou de transport, a des conséquences néfastes sur l'environnement. Elle contribue à la perte de biodiversité, à la dégradation des sols, et à l'augmentation des risques d'inondations. La loi ZAN vise à inverser cette tendance en imposant des restrictions strictes sur l'utilisation des sols naturels pour de nouveaux projets de construction.

L'artificialisation des sols est un phénomène qui touche l'ensemble du territoire français, selon les estimations, les surfaces artificialisées représentent environ 10% du territoire national. Les terres agricoles, qui occupent 50% du territoire, sont particulièrement menacées par l'expansion urbaine. Les 40% restants sont constitués de surfaces naturelles ou forestières, essentielles pour la préservation de la biodiversité et des écosystèmes.

La loi ZAN vise à protéger ces espaces en limitant l'étalement urbain et en promouvant un urbanisme sobre. Elle encourage les collectivités territoriales à privilégier les projets locaux d'intensification urbaine, c'est-à-dire à exploiter les locaux et bâtiments vacants et à densifier les zones déjà urbanisées. Cette approche vise à "reconstruire la ville sur la ville" en utilisant les friches et les espaces déjà artificialisés.

Objectifs de la Loi ZAN

Les objectifs de la loi ZAN sont clairs et ambitieux : elle vise à réduire de moitié la consommation des surfaces naturelles d'ici 2031 et à atteindre une artificialisation nette égale à zéro d'ici 2050. Pour atteindre ces objectifs, chaque nouvelle surface imperméabilisée devra être compensée par la renaturation de sols artificialisés sur un périmètre équivalent. Cela implique une révision substantielle des pratiques en matière d'urbanisme et d'aménagement du territoire1.

La loi ZAN s'inscrit dans une démarche plus large de lutte contre le changement climatique et de préservation de la biodiversité. Elle vise à limiter les impacts environnementaux de l'urbanisation en suivant la séquence "éviter, réduire, compenser". Cette approche, déjà présente dans la loi Biodiversité de 2016, est renforcée par la loi ZAN, qui impose des obligations strictes en matière de compensation des surfaces artificialisées. Pour atteindre ces objectifs, les collectivités territoriales doivent intégrer les objectifs de la loi ZAN dans leurs documents d'urbanisme, comme les Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) et les Schémas de Cohérence Territoriale (SCOT). Ces documents doivent démontrer leur compatibilité avec les objectifs de la loi ZAN d'ici février 2028. Les élus locaux sont donc en première ligne pour mettre en œuvre cette politique ambitieuse.

Historique de la Loi ZAN

L'objectif de zéro artificialisation nette a été formalisé pour la première fois dans le Plan Biodiversité de 2018. Cependant, l'idée de limiter l'étalement urbain et de préserver la biodiversité remonte à la loi ALUR de 2014. La loi Climat et Résilience de 2021 a concrétisé cet objectif en l'intégrant dans la législation française.

Depuis son adoption, la loi ZAN a suscité de nombreux débats et a nécessité des ajustements pour répondre aux préoccupations des élus locaux et des professionnels de l'immobilier. La mise en œuvre de la loi ZAN a été marquée par des défis importants. Les élus locaux ont exprimé leurs inquiétudes quant à la faisabilité des objectifs fixés et au manque d'accompagnement de l'État. En réponse, une proposition de loi visant à renforcer l'accompagnement des élus locaux dans la mise en œuvre de la lutte contre l'artificialisation des sols a été adoptée par la commission mixte paritaire en juillet 2023. Cette proposition de loi prévoit notamment de prolonger les délais de modification des documents d'urbanisme pour y intégrer les objectifs de la loi ZAN.

Impact sur la Construction de Logements Neufs en 2025

L'impact de la loi ZAN sur la construction de logements neufs en 2025 est significatif.

• Les nouvelles contraintes imposées par la loi tendent le marché de la construction, particulièrement celui de la maison individuelle.
• Les restrictions sur les terrains à bâtir et la réduction de la surface moyenne des terrains disponibles posent un défi majeur pour les promoteurs immobiliers. En conséquence, les prix des terrains constructibles augmentent, rendant les projets de construction plus coûteux. Les normes environnementales renforcées augmentent également le coût de la construction elle-même.
• Les maires et les professionnels du BTP sont confrontés à un casse-tête pour délivrer des permis de construire tout en respectant les objectifs de la loi ZAN. De nombreux projets sont à l'arrêt, ce qui aggrave la crise du logement existante. La pénurie de logements neufs, déjà problématique, risque de s'intensifier, entraînant une hausse des prix de l'immobilier à long terme.
• La loi ZAN a également des répercussions sur le marché de la location. L'augmentation des prix à l'achat des logements neufs se répercute inévitablement sur les loyers, au détriment des locataires.

Cette situation est particulièrement préoccupante dans un contexte de crise du logement, où la demande est déjà supérieure à l'offre.

Réactions et Adaptations des Acteurs de l'Immobilier

Face à ces défis, les promoteurs immobiliers et les élus locaux doivent repenser leur modèle de construction. La loi ZAN est perçue par certains professionnels comme une opportunité de réinventer le modèle de construction. Ils parlent désormais de "désartificialisation", de "construction sur des friches" et "d'opérations de recyclage urbain". Ces nouvelles approches visent à compenser l'artificialisation des sols en renaturant des surfaces équivalentes. Par exemple, le groupe Vinci Immobilier s'est fixé comme objectif d'atteindre le ZAN dès 2030 et de réaliser plus de la moitié de son chiffre d'affaires dans le recyclage urbain. Cette démarche pionnière montre que la loi ZAN peut être un levier pour innover et développer des projets immobiliers plus durables.

Cependant, la mise en œuvre de la loi ZAN reste complexe et nécessite des ajustements. Les élus locaux demandent une adaptation de la loi pour tenir compte des spécificités de leurs territoires. La territorialisation du ZAN est essentielle pour répondre aux besoins variés en matière de logement et de développement économique.