Plus-value résidence secondaire : quelle fiscalité ?
Vendre une résidence secondaire peut générer une plus-value imposable.
Contrairement à la résidence principale, ce type de bien n’ouvre pas droit à une exonération automatique. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le calcul, les abattements et les cas d’exonération pour éviter les mauvaises surprises.
Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’acquisition, après déduction de certains frais. Elle est soumise à l’impôt lorsque le bien vendu n’est pas la résidence principale du vendeur.
Calcul de la plus-value brute
La formule est la suivante :
Prix de vente – (Prix d’achat + frais et travaux déductibles) = plus-value brute
Les frais que vous pouvez ajouter au prix d’achat :
- frais de notaire (forfait de 7,5% si vous n’avez pas les justificatifs),
- frais de travaux (forfait de 15% si le bien est détenu depuis plus de 5 ans),
- dépenses réelles de travaux (avec factures),
- commissions d’agence immobilière.
Imposition de la plus-value d’une résidence secondaire
Deux niveaux d’imposition
La plus-value nette est imposée à deux niveaux :
- 19% au titre de l’impôt sur le revenu,
- 17,2% de prélèvements sociaux.
Soit une imposition totale de 36,2% (hors surtaxe éventuelle).
Surtaxe sur les grosses plus-values
Une surtaxe s’applique sur les plus-values nettes supérieures à 50 000 €, selon un barème progressif allant de 2% à 6%.
Les abattements pour durée de détention
Des abattements progressifs s’appliquent selon la durée de détention du bien.
Pour l’impôt sur le revenu :
- 6% par an de la 6e à la 21e année,
- 4% la 22e année, exonération totale au bout de 22 ans.
Pour les prélèvements sociaux :
- 1,65% par an de la 6e à la 21e année,
- 1,60% la 22e année,
- 9% de la 23e à la 30e année, exonération totale au bout de 30 ans.
Les cas d’exonération
Exonération après 22 ou 30 ans
Comme vu plus haut, au bout de 22 ans (IR) et 30 ans (prélèvements sociaux), vous ne payez plus de taxe sur la plus-value.
Première cession d’un bien autre que la résidence principale
Vous pouvez être exonéré si :
- vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédentes,
- vous réemployez le produit de la vente dans l’achat ou la construction de votre résidence principale dans un délai de 2 ans.
Expropriation ou vente à un organisme public
En cas de vente à une collectivité territoriale ou à un organisme public, l’exonération est possible.
Exonération en cas de faible montant
Les plus-values inférieures à 15 000 € (par cédant) sont exonérées.
Déclaration et paiement
La plus-value est calculée et payée au moment de la signature chez le notaire. Ce dernier :
- établit le montant dû,
- prélève l’impôt,
- effectue la déclaration au service des impôts.
Il est donc rare d’avoir une mauvaise surprise : tout est réglé avant que vous ne receviez le produit de la vente.
Résidence secondaire en SCI : attention à l’IS
Si votre résidence secondaire est détenue par une SCI à l’impôt sur les sociétés, le régime des plus-values professionnelles s’applique. Il est beaucoup moins favorable, car la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur comptable nette, sans abattement pour durée de détention.
