Qu’est-ce que l’achat en VEFA ?

Tout comprendre avant d’acheter un logement neuf sur plan

Acheter un appartement neuf sur plan séduit de plus en plus d’acquéreurs, mais cette formule a ses spécificités. On parle alors d’achat en VEFA, pour Vente en l’État Futur d’Achèvement. Un terme un peu technique qui cache une réalité simple : vous achetez un bien immobilier qui n’existe pas encore, ou du moins, pas complètement.
Alors, comment fonctionne l’achat en VEFA ? Quels sont ses avantages, ses étapes, et les points de vigilance à connaître ? On fait le point.

Achat en VEFA : une définition claire

L’achat en VEFA signifie que vous devenez propriétaire d’un bien neuf avant même qu’il soit terminé. Ce mode d’acquisition est très courant dans le secteur immobilier neuf, notamment pour les programmes de logements collectifs. Vous signez un contrat avec un promoteur immobilier, et vous êtes livré à la fin des travaux.

Concrètement, vous achetez un appartement sur plan. Le programme immobilier est lancé, les travaux démarrent, et à mesure de l’avancement du chantier, vous devenez propriétaire progressivement. La loi encadre très précisément ce type de transaction pour sécuriser l’acquéreur.

À retenir :

• La VEFA concerne uniquement des biens neufs
• Le paiement est échelonné selon l’avancée des travaux
• Le promoteur reste propriétaire jusqu’à la remise des clés

Les grandes étapes d’un achat en VEFA

Un achat VEFA suit un processus bien défini, jalonné par plusieurs étapes clés.

1. La réservation du logement

Tout commence par la signature d’un contrat de réservation. Ce document détaille le logement choisi, sa surface, son emplacement, son prix, et les prestations prévues. À ce stade, vous versez un dépôt de garantie (souvent entre 2 et 5% du prix) sur un compte séquestre.

2. La signature de l’acte authentique

Quelques mois plus tard, vous signez l’acte de vente en VEFA chez le notaire. Ce document officialise l’achat. À partir de cette date, vous êtes juridiquement propriétaire du bien en construction. C’est également à ce moment que commence le paiement progressif du prix du logement.

3. Les appels de fonds

Le paiement se fait en plusieurs fois, au rythme de l’avancement du chantier :

• 35% à l’achèvement des fondations
• 70% à la mise hors d’eau (toiture posée)
• 95% à l’achèvement total
• Les 5% restants sont réglés à la livraison, sauf si vous émettez des réserves

Cette échelonnage est défini par la loi, et vous protège en cas de retard ou de problème sur le chantier.

4. La livraison du bien

Dernière étape : le jour de la remise des clés. Vous effectuez une visite de votre appartement et notez d’éventuelles réserves (défauts, non-conformités, malfaçons). Le promoteur est alors tenu de les corriger dans un délai raisonnable.

Quels sont les avantages d’un achat en VEFA ?

Acheter un logement neuf en VEFA présente de nombreux atouts pour les acquéreurs, qu’ils soient primo-accédants ou investisseurs.

Un logement moderne et conforme aux normes

L’immobilier neuf bénéficie des dernières normes en matière de performance énergétique, d’accessibilité, de sécurité incendie, etc. Acheter en VEFA, c’est donc accéder à un logement bien isolé, économe en énergie, souvent équipé d’un parking et d’espaces extérieurs.

Des frais réduits

Les frais de notaire en VEFA sont réduits (environ 2 à 3% contre 7 à 8% dans l’ancien). C’est une économie importante, surtout pour les budgets serrés.

La personnalisation

La plupart des promoteurs vous permettent de personnaliser certains éléments de votre futur logement : revêtements, carrelage, cuisine, voire agencement intérieur. Cela permet de créer un appartement à votre image.

Un cadre fiscal avantageux

En tant qu’acheteur en VEFA, vous pouvez bénéficier :

• D’un taux de TVA réduit à 5,5% sous conditions (zones ANRU)
• Du dispositif Pinel pour un achat locatif
• De l’exonération de taxe foncière pendant 2 ans dans certaines communes

Points de vigilance : ce qu’il faut anticiper

Malgré ses avantages, l’achat d’un appartement en VEFA nécessite quelques précautions. Il s’agit d’un projet à long terme, et les imprévus ne sont pas rares.

Des délais parfois longs

Entre la signature du contrat de réservation et la livraison, il peut s’écouler jusqu'à 12 à 24 mois. Il faut donc anticiper un logement de transition si vous êtes locataire, ou une bonne organisation si vous revendez un autre bien.

Une confiance dans le promoteur

Choisir un promoteur fiable est essentiel. Il est recommandé de se renseigner sur :

• Sa solidité financière
• Ses réalisations passées
• Sa réputation (avis clients, délais tenus, SAV)

Le risque de modifications

Entre les plans initiaux et le logement livré, des ajustements sont parfois inévitables. Les contrats prévoient une certaine latitude pour le promoteur. Il est donc important de lire attentivement toutes les clauses du contrat.

Des garanties spécifiques mais limitées

La VEFA inclut des garanties obligatoires :

• Garantie de parfait achèvement (1 an)
• Garantie biennale (2 ans)
• Garantie décennale (10 ans)

Ces protections sont précieuses, mais elles ne couvrent pas tout. Par exemple, elles n’intègrent pas les dommages causés par un usage inadapté ou une mauvaise ventilation du logement.

Acheter en VEFA en 2025 : un choix encore pertinent ?

Malgré un contexte immobilier tendu, l’achat en VEFA reste une solution attractive. Les programmes neufs se font plus rares, les terrains sont moins nombreux (notamment à cause de la loi ZAN), mais la demande pour des logements modernes reste forte.

De nombreux acheteurs profitent encore des dispositifs d’aide, notamment dans les grandes métropoles ou les zones tendues. Le VEFA peut aussi être un levier puissant pour investir dans l’immobilier neuf, tout en limitant les frais et en optimisant la fiscalité.

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