SCI ou LMNP : quel statut choisir pour investir ?

Investir dans l’immobilier locatif, c’est aussi choisir le bon statut juridique et fiscal. Deux options sont souvent comparées : la SCI (Société Civile Immobilière) et le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). L’une permet une gestion collective et une transmission facilitée, l’autre offre un régime fiscal attractif pour les revenus locatifs. Alors, SCI ou LMNP ? Voici les critères pour trancher.

SCI : souplesse patrimoniale et gestion collective

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI est une société créée par au moins deux personnes pour détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est idéale pour les projets familiaux ou à plusieurs investisseurs.

Avantages d’acheter en SCI :

• Transmission facilitée : possibilité de transmettre progressivement les parts à ses enfants.
• Gestion souple : les associés peuvent décider ensemble des orientations (revente, mise en location…).
• Optimisation fiscale à l’IR ou à l’IS : la SCI peut être imposée à l’impôt sur le revenu (IR) ou sur les sociétés (IS), selon les objectifs.

Exemples :

• Acheter une maison en SCI familiale pour loger ses enfants.
• Acheter un bien en SCI pour le louer à un proche, tout en maîtrisant la fiscalité.

Inconvénients :

• Formalités de création plus lourdes : statuts, immatriculation, tenue d’une comptabilité.
• Pas d’abattement type LMNP sur les revenus.
• Responsabilité illimitée des associés.

LMNP : un régime fiscal ultra-avantageux

Qu’est-ce que le LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’une fiscalité optimisée. Il ne nécessite pas de structure juridique spécifique : on investit en nom propre.

Avantages du LMNP :

• Fiscalité très favorable : régime réel avec déduction des charges, amortissement du bien et des meubles.
• Rendement net plus élevé grâce à la réduction de l’impôt.
• Simplicité de gestion : pas de structure à créer, obligations allégées.

Conditions :

• Revenus locatifs inférieurs à 23 000 €/an ou à 50% des revenus globaux.
• Bien meublé selon les normes minimales.

Idéal pour :

• Investir dans une résidence étudiante, EHPAD ou logement meublé classique.
• Optimiser le rendement d’un petit bien en centre-ville.

Comparatif SCI vs LMNP : que choisir selon votre profil ?

Acheter en SCI sans apport : est-ce possible ?

Oui, acheter en SCI sans apport est envisageable si :

• La banque est convaincue du projet et du potentiel locatif.
• Les associés présentent un bon profil (revenus, stabilité).
• Le projet est bien structuré (statuts clairs, business plan solide).

La SCI est souvent bien perçue par les banques dans les projets à plusieurs ou familiaux.

SCI ou LMNP : selon vos objectifs

• Vous souhaitez optimiser la fiscalité de vos loyers ? Le LMNP est souvent imbattable.
• Vous voulez acheter en couple ou en famille, organiser la succession et conserver un bien sur le long terme ? La SCI est mieux adaptée.

Il est aussi possible de combiner les deux : créer une SCI à l’IS pour investir dans le meublé et bénéficier d’un amortissement global, mais cette stratégie demande un accompagnement fiscal expert.