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Jeanbrun
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La loi Jeanbrun ( ou dispositif Jeanbrun ou Loi du bailleur privé) est un dispositif fiscal dans lequel un bailleur privé peut déduire une partie du montant de son investissement de son assiette imposable par le biais d'un amortissement de 80% de la valeur d'achat de son bien.
Ce montant dépend d'un choix du propriétaire bailleur entre trois plafonnements de loyers pour son locataire , l'intermédiaire , le social et le très social.
Intermédiaire : 3,5% de 80% du prix du bien par année de détention
Social : 4,5%
Très social : 5,5%
Ce simulateur à vocation pédagogique vous permet d'estimer les loyers a percevoir , l'amortissement et les paramètres de sortie en fonction du type de location appliquée , du zonage et de votre taux marginal d'imposition.
Attention , les résultats ne sont pas contractuels ni engageants et doivent être vérifiés par vos soins auprès des autortiés compétentes , que vous soyez professionnels ou particuliers.
Ce montant dépend d'un choix du propriétaire bailleur entre trois plafonnements de loyers pour son locataire , l'intermédiaire , le social et le très social.
Intermédiaire : 3,5% de 80% du prix du bien par année de détention
Social : 4,5%
Très social : 5,5%
Ce simulateur à vocation pédagogique vous permet d'estimer les loyers a percevoir , l'amortissement et les paramètres de sortie en fonction du type de location appliquée , du zonage et de votre taux marginal d'imposition.
Attention , les résultats ne sont pas contractuels ni engageants et doivent être vérifiés par vos soins auprès des autortiés compétentes , que vous soyez professionnels ou particuliers.
Pourquoi un nouveau dispositif ?
Le dispositif Jeanbrun a été créé pour relancer l’investissement locatif privé, fortement ralenti après la fin du Pinel fin 2024.
L’objectif est de produire 50 000 logements locatifs supplémentaires par an dès 2026, en stimulant la construction neuve et la rénovation énergétique de l’ancien.
Il s’inscrit dans le plan « Relance logement » du gouvernement, avec une ambition de 400 000 logements construits par an d’ici 2030. Le mécanisme repose sur un amortissement fiscal plutôt qu’une réduction d’impôt, pour une approche plus pérenne et adaptée à la situation économique actuelle
Quelles sont les règles et qui est éligible ?
Règles principales :
- Engagement de location nue pendant 9 ans minimum, en résidence principale.Logements éligibles : appartements neufs (RE2020, DPE A ou B) ou anciens avec travaux de rénovation lourde (≥ 30 % du prix d’acquisition, DPE A ou B après travaux).
- Pas de zonage géographique : applicable sur tout le territoire.Plafonds de loyer et de ressources des locataires (similaires à ceux du Pinel).
- Acquisition entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Qui est éligible ?
Particuliers ou SCI à l’IR, achetant un bien en pleine propriété.
Exclusion des maisons individuelles, des locations meublées, et des locations familiales (ascendants/descendants)
Comment marche l’amortissement ?
L’investisseur peut déduire chaque année un amortissement de 3 % à 5,5 % du prix d’acquisition (hors foncier, soit 80 % du prix total) de ses revenus fonciers.
Cela génère une réduction de la base imposable, voire un déficit foncier imputable sur le revenu global (jusqu’à 10 700 €/an, ou 21 400 €/an en cas de rénovation énergétique).
L’avantage fiscal est progressif et dépend du taux marginal d’imposition de l’investisseur.En cas de revente avant 9 ans, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.
Mieux ou moins bien que le Pinel ?
Avantages du Jeanbrun :
Pas de zonage : applicable partout en France.Amortissement annuel plutôt qu’une réduction d’impôt ponctuelle, ce qui peut être plus avantageux sur le long terme pour les contribuables fortement imposés.
Possibilité de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global.Ouverture à l’ancien rénové, avec des incitations fortes pour la rénovation énergétique.
Inconvénients/Complexités :
Mécanisme plus technique et moins lisible que le Pinel.
L’avantage fiscal dépend de la situation personnelle (TMI) et de la durée de détention.Engagement de 9 ans obligatoire, avec risque de réintégration fiscale en cas de non-respect
Comparaison chiffrée
Le Pinel offrait une réduction d’impôt directe (jusqu’à 21 % sur 12 ans).Le Jeanbrun permet une économie d’impôt progressive, potentiellement plus importante sur le long terme pour les profils adaptés
En résuméLe dispositif Jeanbrun est une réponse ambitieuse à la crise du logement, avec un mécanisme fiscal plus complexe mais potentiellement plus avantageux pour les investisseurs à long terme. Il s’adresse surtout aux contribuables déjà imposés sur leurs revenus fonciers, prêts à s’engager sur 9 ans et à investir dans le neuf ou l’ancien rénové.
Le dispositif Jeanbrun a été créé pour relancer l’investissement locatif privé, fortement ralenti après la fin du Pinel fin 2024.
L’objectif est de produire 50 000 logements locatifs supplémentaires par an dès 2026, en stimulant la construction neuve et la rénovation énergétique de l’ancien.
Il s’inscrit dans le plan « Relance logement » du gouvernement, avec une ambition de 400 000 logements construits par an d’ici 2030. Le mécanisme repose sur un amortissement fiscal plutôt qu’une réduction d’impôt, pour une approche plus pérenne et adaptée à la situation économique actuelle
Quelles sont les règles et qui est éligible ?
Règles principales :
- Engagement de location nue pendant 9 ans minimum, en résidence principale.Logements éligibles : appartements neufs (RE2020, DPE A ou B) ou anciens avec travaux de rénovation lourde (≥ 30 % du prix d’acquisition, DPE A ou B après travaux).
- Pas de zonage géographique : applicable sur tout le territoire.Plafonds de loyer et de ressources des locataires (similaires à ceux du Pinel).
- Acquisition entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Qui est éligible ?
Particuliers ou SCI à l’IR, achetant un bien en pleine propriété.
Exclusion des maisons individuelles, des locations meublées, et des locations familiales (ascendants/descendants)
Comment marche l’amortissement ?
L’investisseur peut déduire chaque année un amortissement de 3 % à 5,5 % du prix d’acquisition (hors foncier, soit 80 % du prix total) de ses revenus fonciers.
Cela génère une réduction de la base imposable, voire un déficit foncier imputable sur le revenu global (jusqu’à 10 700 €/an, ou 21 400 €/an en cas de rénovation énergétique).
L’avantage fiscal est progressif et dépend du taux marginal d’imposition de l’investisseur.En cas de revente avant 9 ans, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.
Mieux ou moins bien que le Pinel ?
Avantages du Jeanbrun :
Pas de zonage : applicable partout en France.Amortissement annuel plutôt qu’une réduction d’impôt ponctuelle, ce qui peut être plus avantageux sur le long terme pour les contribuables fortement imposés.
Possibilité de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global.Ouverture à l’ancien rénové, avec des incitations fortes pour la rénovation énergétique.
Inconvénients/Complexités :
Mécanisme plus technique et moins lisible que le Pinel.
L’avantage fiscal dépend de la situation personnelle (TMI) et de la durée de détention.Engagement de 9 ans obligatoire, avec risque de réintégration fiscale en cas de non-respect
Comparaison chiffrée
Le Pinel offrait une réduction d’impôt directe (jusqu’à 21 % sur 12 ans).Le Jeanbrun permet une économie d’impôt progressive, potentiellement plus importante sur le long terme pour les profils adaptés
En résuméLe dispositif Jeanbrun est une réponse ambitieuse à la crise du logement, avec un mécanisme fiscal plus complexe mais potentiellement plus avantageux pour les investisseurs à long terme. Il s’adresse surtout aux contribuables déjà imposés sur leurs revenus fonciers, prêts à s’engager sur 9 ans et à investir dans le neuf ou l’ancien rénové.
Les données de ce simulateur sont à jour des modifications du 1er Avril 2025 concernant le Prêt à Taux Zéro et incluent les modifications de zonage et de réintégration des maisons individuelles neuves en VEFA ou en CCMI dans le dispositif.
Le prise en compte des revenus et des crédits existants peut différer selon l'établissement bancaire choisi.
L'assurance emprunteur est volontairement standardisée à (0,age moyen des emprunteurs%/Capital emprunté) pour des raisons de simplicité. Les données d'assurance emprunteur varient largement selon l'assurance choisie et la situation particulière de chaque emprunteur.
Le taux d'endettement est ici fixé au maximum de 35% assurance incluse au sens du HCSF
Attention ! Ce simulateur ne prend pas en compte la règle secondaire de calcul du Revenu Fiscal de Référence . Si le prix de votre bien dépasse votre RFR 2023 *9 , il faudra alors prendre comme RFR de votre bien visé divisé par 9.
Par exemple , si vous achetez un bien 900.000€ , alors votre RFR recalculé sera de 900.000€/9 , soit 100.000€ quelque soit le RFR réel de votre avis d'imposition.
Prenez toujours conseil auprès de votre expert Côté Neuf ainsi que d'un expert financier (courtier en prêt immobilier , Banque ) pour sécuriser votre acquisition et fiabiliser ce simulateur ludique :)
Pour concrétiser votre projet immobilier, il est indispensable de déterminer un budget réaliste et de comprendre les multiples paramètres qui entrent en jeu. L’immobilier neuf offre des avantages (économies d’énergie, garanties constructeur, absence de travaux) mais il reste essentiel de simuler précisément votre financement pour éviter les mauvaises surprises.
Pourquoi utiliser un simulateur d’achat neuf ?
Un simulateur vous permet de calculer gratuitement et sans engagement plusieurs éléments clés : le montant maximal que vous pouvez emprunter, les mensualités selon la durée du crédit, le coût total du prêt et la part de l’assurance. Des outils complets offrent aussi la possibilité de calculer les frais de notaire, d’estimer la réduction fiscale Pinel ou encore de déterminer votre droit au Prêt à Taux Zéro (PTZ). Grâce à ces calculettes, vous définissez votre projet et vous vous projetez sereinement avant de démarcher les organismes de prêt.
Nos simulateurs permettent d’évaluer votre capacité d’emprunt et de comparer différentes stratégies : renégociation du taux, prêt relais, lissage des prêts en cours, etc..
Comment fonctionne notre simulateur d’achat immobilier neuf ?
La simulation se déroule en quelques étapes simples et rapides :
- Définissez votre projet : type de bien neuf (appartement ou maison), première acquisition ou investissement locatif, localisation souhaitée et nombre d’occupants. Ces éléments influencent la réglementation et les aides disponibles.
- Renseignez votre situation financière : revenus nets et charges, situation professionnelle et familiale, apport personnel, crédits en cours. Ces données servent à calculer votre taux d’endettement et votre capacité de remboursement. Le Haut Conseil de Stabilité Financière fixe une limite d’endettement de 35 % et une durée maximale de prêt de 25 ans.
- Choisissez la durée de votre emprunt et les taux : la durée influence fortement le montant des intérêts et des mensualités. Certains simulateurs proposent plusieurs scénarios de taux (moyen constaté, meilleur taux, taux personnalisé) pour ajuster votre projet.
- Comparez les résultats : le simulateur affiche la mensualité, le coût total du crédit, la part de l’assurance et les frais annexes. Il met aussi en avant la différence de budget entre l’achat neuf et l’ancien, en tenant compte des frais de notaire réduits dans le neuf (environ 2 à 3 % du prix contre 7 à 8 % dans l’ancien) et des garanties constructeur.
Nos outils incluent un comparateur de budget neuf/ancien et un simulateur dédié au PTZ 2025 qui intègre les modifications de zonage et la réintégration des maisons individuelles neuves dans le dispositif. Le taux d’endettement retenu est fixé au maximum de 35 % assurance comprise, conformément aux recommandations du HCSF.
Exploiter les résultats pour optimiser votre financement
La simulation est un point de départ pour élaborer un plan de financement solide. Voici quelques conseils pour optimiser votre crédit :
- Constituez un apport personnel : avoir un apport améliore votre dossier et permet de négocier un meilleur taux. Les experts recommandent aussi d’être un client bancaire irréprochable en épargnant régulièrement.
- Intégrez tous les frais : n’oubliez pas les frais de notaire, les frais de garantie et les éventuels frais de courtage. Certains simulateurs détaillent ces postes pour éviter les surprises.
- Exploitez les aides : le PTZ permet de financer une partie de votre logement neuf avec un taux zéro. Vérifiez votre éligibilité (conditions de ressources, zone géographique, type de logement) et calculez le montant auquel vous avez droit.
- Comparez les offres : les simulateurs donnent des résultats indicatifs ; pour obtenir la meilleure offre, comparez les propositions de plusieurs banques ou faites appel à nos courtiers qui analyseront vos simulations et vous accompagneront.
Pourquoi le simulateur neuf est-il différent ?
Un simulateur dédié au neuf prend en compte des règles spécifiques : frais de notaire réduits, garanties constructeur, normes énergétiques et PTZ 2026. Il distingue aussi le budget neuf de l’ancien, calcule votre capacité d’emprunt en fonction de votre situation et estime les mensualités pour un achat sur plan (VEFA) ou un contrat de construction de maison individuelle.
Les résultats sont calculés selon des hypothèses réalistes de taux moyens constatés au niveau national et d’assurance (0,36 % en moyenne pour une assurance de groupe), mais ils ne constituent pas une offre de crédit. Ils permettent toutefois de vous projeter et de gagner du temps dans vos démarches en vous aidant à préparer un dossier complet et crédible.
Lancez votre simulation
Prêt à vous lancer ? Notre simulateur neuf est gratuit et simple d’utilisation. En quelques clics, vous connaîtrez votre budget maximal, votre mensualité et votre capacité d’emprunt pour un logement neuf. Vous pourrez alors comparer facilement plusieurs scénarios (avec ou sans PTZ, différentes durées, apport variable) et prendre rendez-vous avec un conseiller pour affiner votre projet. N’hésitez pas à optimiser votre financement en ajustant les paramètres et à solliciter l’aide de nos experts pour valider vos choix.
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Utilisez nos simulateurs pour évaluer vos options.
Nos articles
Retrouvez nos articles, sur les programmes neufs , les aides , la propriété et les évolutions législatives pour y voir plus clair. Il est surement temps de devenir propriétaire !
