PTZ ( Prêt a taux Zéro) : Prix plancher et définition du RFR
PTZ : Le Prix plancher ou la limitation des effets de bords de la donation ou de l'évolution de revenus
Le prix plancher est une règle peu connue pour définir le droit au Prêt a Taux Zéro d'un acquéreur dans le neuf !
On vous explique cela simplement !
Le Prêt à Taux Zéro est défini en fonction d'une zone , d'un plafond de ressources et de la composition du ménage ( on parle d'occupants et pas d'acquéreurs pour un PTZ , c'est important ;)
Pour définir le plafond de ressources , l'usage est de regarder sur son avis d'imposition N-2 et de retenir le RFR inscrit comme base de calcul du PTZ.
Vous pouvez retrouver ici un détail pour vous aider a retrouver vos petits pour calculer le RFR :)
En réalité , ce n'est pas la seule règle pour définir votre Revenu Fiscal de Référence.
Imaginez un jeu couple de polytechniciens gagnant 10000€ par mois aujourd'hui , il y a deux ans , pendant leurs études, leur revenu fiscal était de 0 , trouveriez vous normal de les subventionner massivement?
Autre cas, un jeune achète avec ses parents un appartement a Paris avec 800.000€ de donation familiale . Lui a des revenus assez faibles et un RFR N-2 déclaré qui lui permet dans la règle initiale de bénéficier d'un gros PTZ.
On est tous d'accord, cela n'a pas trop de sens de subventionner ces opérations d'achat dans des programmes neufs pour des personnes ayant de très hauts revenus ou un très gros patrimoine familial.
Le législateur a donc mis en place une limitation liée au prix pour recalculer les revenus pris en compte.
Ca ne veut pas dire qu'il y a une limite en prix pour bénéficier du PTZ.
Ca veut dire que le revenu déclaré va être recalculé pour permettre de mieux appréhender le besoin en PTZ d'un acquéreur.
C'est quoi le prix Plancher?
L'état a donc mis en place une règle limitante .
Le RFR permettant de réaliser la condition de revenus va être calculé de deux manières et ce sera la plus défavorable pour l'acquéreur qui sera retenue.
- Le Revenu FIscal de Reference réellement inscrit sur les revenus d'imposition N-2 ( suivent l'avis N-1)
- Le prix d'achat divisé par 9
Prenons un exemple pour rendre cette démarche plus simple et lisible :
Un acquéreur souhaite acheter un appartement en Zone A et à un RFR de 32.000€.
Il bénéficie dans les règles habituelles du plafond de revenus du PTZ d'un Prêt a taux 0 de 40% du montant de l'acquisition plafonné a 60.000€.
Par chance , ses parents lui donnent 400.000€ et notre client souhaite donc acheter un bien à 600.000€ en Ile de France.
Nous allons donc diviser 600.000 par 9 pour recalculer son RFR.
600000/9 : 66.666€
66.666€ étant plus élévé et donc plus défavorable pour notre client que son RFR Réel , c'est ce montant qui sera retenu pour calculer son droit au PTZ.
Avec un RFR de 66.666€ recalculé, notre client n'est plus éligible au PTZ alors que les plafond de revenus indiqueraient que oui.
On avoue , on vous a pris un exemple fort volontairement pour vous faire comprendre l'impact de ce deuxième mode de calcul inscrit dans la loi.
Dans notre quotidien , le PTZ fonctionnant par tranche , c'est souvent des pertes de droit aux PTZ importants liés à des différences de prix de quelques milliers d'euros.
Astuce : Négocier le prix ou financer cash le parking et les annexes lorsqu'on nous pouvons les financer en cash est parfois une opportunité de bénéficier d'un PTZ plus gros !
Les équipes de Côté Neuf sont spécialisées sur ces sujets alors n"hésitez pas à nous solliciter. On vous accompagne gratuitement de la recherche à la livraison de votre bien immobilier neuf.
