C'est quoi un Organisme Foncier Solidaire ?

Un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) est une structure à but non lucratif créée pour faciliter l'accès à la propriété immobilière pour les ménages modestes. Regardons son fonctionnement et ses objectifs :

Les OFS ont été institués par la loi ALUR en 2014 avec l'objectif principal de dissocier la propriété du foncier (le terrain) de celle du bâti (les constructions) lors de réalisation de programmes immobiliers neufs. Cette dissociation permet de réduire significativement le coût d'acquisition pour les futurs propriétaires, puisqu'ils n'achètent que le bâti et louent le terrain à l'OFS via un bail de longue durée, appelé Bail Réel Solidaire (BRS).

Fonctionnement

Acquisition et gestion du foncier : L'OFS achète des terrains, bâtis ou non, et les gère. Il conserve la propriété du foncier de manière pérenne.

Construction et accession : L'OFS construit des logements neufs sur ces terrains. Les ménages éligibles peuvent alors acheter ces logements à un prix réduit, car ils n'achètent que le bâti.

Bail Réel Solidaire (BRS) : Les ménages signent un BRS avec l'OFS, leur permettant d'utiliser le terrain pour une durée de 18 à 99 ans. En contrepartie, ils versent une redevance annuelle à l'OFS.

Encadrement des prix : Les prix de vente et de revente des logements sont encadrés pour rester accessibles aux ménages modestes. Les plafonds de ressources des acquéreurs sont également définis et révisés régulièrement.

Avantages

Accessibilité : Les OFS permettent aux ménages modestes d'accéder à la propriété à des prix abordables, réduisant ainsi les inégalités sociales.

Stabilité : Les ménages bénéficient d'une sécurité d'occupation, sans risque d'expulsion ou de spéculation immobilière.

Durabilité : Les OFS contribuent à une urbanisation durable en favorisant l'utilisation judicieuse des terres et en préservant les espaces verts.

Mixité sociale : En facilitant l'accession à la propriété pour des ménages aux revenus variés, les OFS favorisent la mixité sociale au sein des quartiers.

Cadre Juridique

Les OFS sont agréés par le préfet de région et doivent établir un rapport d'activité annuel soumis à l'approbation de leur organe de décision. Ce rapport est également adressé aux préfets des départements où l'OFS intervient4.

Organisme foncier solidaire et Bail Réel solidaire

Dans le cadre d'un achat en Bail Réel Solidaire (BRS), l'Organisme de Foncier Solidaire (OFS) joue un rôle clé et spécifique. Voici les principales responsabilités et implications de l'OFS dans ce dispositif :

Dissociation du foncier et du bâti : L'OFS achète et gère des terrains, tout en permettant aux ménages d'acquérir uniquement les logements construits sur ces terrains. Cette dissociation permet de réduire le coût d'acquisition pour les ménages, car ils n'achètent pas le terrain, mais le louent via un bail de longue durée (18 à 99 ans).

Encadrement des prix de vente : L'OFS fixe les prix de vente des logements en BRS pour garantir leur accessibilité économique. Les prix sont plafonnés et actualisés selon des indices spécifiques pour éviter la spéculation immobilière. Cela permet de maintenir les logements abordables pour les ménages modestes.

Gestion des redevances : Les acquéreurs doivent verser une redevance mensuelle à l'OFS pour l'utilisation du terrain. Cette redevance est modérée et encadrée par des indices de référence des loyers (IRL).

Accompagnement et suivi : L'OFS accompagne les ménages tout au long du processus d'acquisition et de revente. Il s'assure que les conditions d'éligibilité sont respectées et que les logements restent accessibles aux ménages modestes. En cas de revente, l'OFS doit approuver le nouvel acquéreur et fixer le prix de vente.

Garantie de rachat : En cas de difficulté à trouver un acquéreur, l'OFS peut racheter le logement et trouver un nouveau propriétaire. Cette garantie de rachat sécurise les propriétaires en BRS.

Respect des plafonds de ressources : L'OFS veille à ce que les ménages acquéreurs respectent les plafonds de ressources définis par le dispositif BRS. Ces plafonds varient selon la composition du ménage et la zone géographique.

L'OFS est essentiel pour la mise en œuvre du BRS, en garantissant l'accessibilité des logements, en encadrant les prix de vente, et en assurant un accompagnement tout au long du processus d'acquisition et de revente.

Les Organismes de Foncier Solidaire jouent un rôle crucial dans la politique d'aide au logement en France. En dissociant le foncier du bâti et en encadrant les prix de vente, ils offrent une solution durable et solidaire pour l'accession à la propriété des ménages modestes.

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