Comment calculer le revenu net pour un prêt immobilier?

Pour un prêt immobilier, quels revenus sont pris en compte ?

Pour un salarié‍

Plusieurs types de revenus peuvent être pris en compte lors de l'évaluation d'une demande de prêt immobilier. Voici les principaux revenus considérés par les banques :

Salaire Net‍

Le revenu principal pris en compte est le salaire net avant impôt. Pour les salariés en CDI et les fonctionnaires, ce salaire est considéré comme stable et est donc intégralement pris en compte.

Le calcul retenu est généralement de votre salaire brut contractuel *0,8% ou 0,75% que vous soyez cadre ou non.

Certaines banques peuvent parfois accepter de prendre le cumul annuel net de l’emprunteur sur son bulletin de salaire.

Cette règle est souvent très positive pour l’emprunteur car elle va intégrer la totalité de ses éléments variables de l’année.

Primes et Bonus‍

Les primes et bonus peuvent être inclus dans le calcul des revenus, à condition qu'ils soient réguliers et pérennes. Les banques peuvent demander des justificatifs sur plusieurs années pour s'assurer de leur récurrence.

Ils seront inclus selon leur récurrence en en faisant la moyenne sur les deux ou trois dernières années selon l’établissement bancaire.

Revenu Locatifs‍

Les revenus issus de la location de biens immobiliers sont pris en compte, généralement à hauteur de 70 à 80 % des loyers perçus. Cette pondération tient compte des risques potentiels de vacance locative ou d'impayés.

Certaines banques peuvent prendre en compte 100% des revenus locatifs si vous avez souscrit une garantie des loyers impayés.

Attention, ces revenus locatifs seront pris en endettement réel.

Pensions Alimentaires‍

Les pensions alimentaires perçues peuvent être incluses dans les revenus, à condition qu'elles soient régulières et justifiées par des documents officiels.

Attention, certaines banques ne prendront le revenu de pension alimentaires des enfants mineurs que jusqu’à leurs 18 ou 25 ans révolus !

Revenus d'Activités Secondaires‍

Si vous exercez une activité secondaire générant des revenus réguliers, ceux-ci peuvent être pris en compte. Les bénéfices de cette activité doivent être stables et prouvés par des documents comptables et sont souvent moyennisés sur les 3 dernières années.

Retraites et Pensions‍

Elles sont comptabilisées à 100% car elles représentent un revenu stable et constant. Cependant, l'âge de l'emprunteur peut influencer la décision de la banque. Certaines demanderont une estimation de vos revenus à la retraite pour estimer votre capacité de remboursement, passée celle-ci, si votre prêt est d’une durée supérieure à votre date de départ !

Allocations Familiales‍

Certaines banques peuvent inclure les allocations familiales dans le calcul des revenus, bien que cela dépende de la politique de chaque établissement. C’est néanmoins plus rare.

Revenus Non Pris en Compte

Revenus Variables

Pour les salariés dont une partie du salaire est variable (comme les commerciaux), la part variable n'est souvent prise en compte qu'après plusieurs années de stabilité, allant de 1 à 3ans selon les métiers.

Contrats à Durée Déterminée (CDD), Stages et Intérim‍

Les revenus issus de CDD, stages ou intérim ne sont généralement pas pris en compte, sauf si l'emprunteur peut prouver une activité stable et régulière sur plusieurs années, également souvent trois. Dans ce cas, une moyenne sera faite pour calculer le revenu à intégrer dans votre financement immobilier.

Contrats de travail multiples : Certains emprunteurs cumulent les emplois

‍La totalité de revenus ne sera pas forcément pris en compte par les établissements bancaires. Certaines prendront le plus rémunérateur des emplois occupés, d’autres limiteront les revenus à un équivalent de 48 heures.

Dur pour votre banquier de croire que vous allez travailler 70 heures par semaine pendant 25 ans.

Les Facteurs Influents :

• Ancienneté : L'ancienneté dans l'entreprise est un facteur crucial. Un salarié avec plusieurs années d'ancienneté sera perçu comme plus stable financièrement.‍
• Stabilité des Revenus : La régularité des revenus est essentielle. Les revenus irréguliers ou non pérennes ne sont pas pris en compte ou le sont partiellement.

En résumé, les revenus pris en compte pour un prêt immobilier pour un salarié incluent principalement le salaire net, les primes régulières, les revenus locatifs, les pensions alimentaires, et les retraites. Les revenus variables ou issus de contrats précaires sont généralement exclus ou pris en compte partiellement.

Et pour un indépendant ou un entrepreneur ?

Pour un indépendant ou un entrepreneur, les revenus pris en compte pour l'obtention d'un prêt immobilier diffèrent de ceux des salariés. Voici les principaux éléments considérés par les banques :

Bénéfices de l'Activité‍

Les revenus principaux pris en compte sont les bénéfices générés ET perçus par l'activité professionnelle. Les travailleurs indépendants, chefs d'entreprise, auto-entrepreneurs, et intermittents doivent justifier de revenus réguliers sur plusieurs années, généralement trois ans minimum.

Attention, ce n’est pas le bénéfice de la société qui compte mais ce que les gérant en dégage effectivement.

La plupart du temps, une moyenne des trois derniers revenus net déclarés de l’entrepreneur sera retenue.

Stabilité et Ancienneté‍

La stabilité et l'ancienneté de l'activité sont cruciales. Les banques exigent souvent des preuves de revenus stables sur plusieurs années pour s'assurer de la pérennité de l'activité. Plus l'activité est ancienne et stable, plus le dossier est favorable.

Le Secteur d’activité porteur de l’entreprise gérée peut également être un facteur positif d’étude.

Revenu Locatifs‍

Si l'entrepreneur possède des biens immobiliers générant des revenus locatifs, ceux-ci peuvent être pris en compte, généralement à hauteur de 70 à 80 % des loyers perçus.

Apport Personnel‍

Un apport personnel conséquent peut rassurer les banques sur la capacité de l'emprunteur à rembourser le prêt. Cet apport démontre une capacité d'épargne et une gestion financière rigoureuse.

L’apport pour l’entrepreneur va également montrer son investissement personnel dans le projet.

Gestion des Comptes‍

La tenue rigoureuse des comptes et l'absence d'incidents de paiement sont des éléments positifs. Les banques examinent les relevés bancaires et les bilans comptables pour évaluer la solvabilité de l'emprunteur.

Une banque préfère un emprunteur moyen qu’un client difficile.

Diversification des Revenus‍

Si l'entrepreneur a des revenus complémentaires stables (comme un salaire d'un conjoint en CDI), ceux-ci peuvent être pris en compte pour renforcer le dossier sous conditions.

Revenus Non Pris en Compte

• Revenus Variables ou Irréguliers : Les revenus fluctuants ou non pérennes ne sont généralement pas pris en compte ou le sont partiellement. Les banques privilégient les revenus stables et récurrents.
• Activités Récentes : Les revenus issus d'activités très récentes (moins de trois ans) ne sont pas toujours considérés à 100, sauf si l'emprunteur peut prouver une stabilité rapide.

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