Taux d'usure : Définition , Rôle et problèmes pour l'immobilier.

Définition du Taux d'Usure

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Le taux d'usure est le taux d'intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils accordent un prêt.

L'usure , d'où vient le terme d'usurier, consiste a pratiquer un taux d'interêt très élevé par rapport aux conditions réeles du marché des taux , tel qu'il met souvent en difficulté l'acquéreur qui l'a souscrit.

Fixé chaque trimestre par la Banque de France, son rôle est de protéger les consommateurs contre des taux d'intérêt excessivement élevés qui pourraient les placer dans des situations financières difficiles.

Le taux d'usure est calculé en fonction du Taux Annuel Effectif Global (TAEG), qui inclut non seulement le taux d'intérêt de base, mais aussi les frais de dossier, les commissions, les rémunérations diverses et les primes d'assurance emprunteur.

Cette base constituée par le TAEG constitue de base une très grosse inégalité d'accès au crédit en fonction de l'age , les emprunteurs agés ayant une assurance emprunteur sur le prêt immobilier structurellement plus chère.

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Utilité du Taux d'Usure

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Le taux d'usure joue un rôle crucial dans la régulation du marché du crédit.

Il protège les emprunteurs contre des taux d'intérêt abusifs et contribue à la stabilité financière des ménages.

En limitant le taux maximum que les banques peuvent appliquer, il réduit le risque de surendettement des emprunteurs.

Dans le même temps , il contraint les banques a ne pas prendre de risques en contrepartie d'un coût élevé , rendant l'offre de crédit en France particulièrement homogène , dans l'immobilier neuf comme dans l'immobilier ancien.

Le Taux d'usure est applicable sur tous les types de crédits aux particuliers avec des éléments bloquants différents. Mais vous le retrouverez sur les crédits à la consommation comme sur les emprunts immobiliers.

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Le Taux d'Usure et le Prêt Immobilier

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Dans le contexte des prêts immobiliers, le taux d'usure est particulièrement important.

Il s'applique à tous les types de prêts immobiliers, qu'ils soient à taux fixe ou variable.

Depuis 2022, les taux d'usure ont connu une hausse significative, dépassant 6 % pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus en 2024, suivants la hausse des taux de crédit.

La règle est relativement simple, les banques ne peuvent pas dans le trimestre en cours prêter a un taux supérieur de 30% au taux moyen pratiqué sur le trimestre précédent.

Cependant, cette réglementation peut également poser des problèmes, notamment en période de hausse rapide des taux d'intérêt.

En effet, lorsque les taux d'intérêt augmentent rapidement (plus de 30% sur un trimestre), le taux d'usure peut devenir un frein pour les banques, qui se trouvent dans l'incapacité technique de valider tout ou partie demandes de financement.

Ce phénomène est connu sous le nom d'« effet ciseau ».

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Un Prêt A Taux Zéro (PTZ) améliore t'il le respect du taux d'usure.

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Acheter dans un programme neuf et être primo-accédant permet de bénéficier d'un PTZ selon ses revenus.

Mais si on a un prêt à taux zéro et que le taux moyen baisse , est on épargnés par ce taux d'usure?

Malheureusement non.

Autre erreur , le taux d'usure est calculé par prêt et ne s'améliore pas grâce aux prêts aidés.

Parler de TAEG du projet serait peut être une bonne idée :)

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L'Effet Ciseau et ses Conséquences

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L'effet ciseau se produit lorsque les taux d'intérêt augmentent rapidement tandis que le taux d'usure reste relativement stable ou augmente moins vite étant réévalué de manière trimestrielle .

Cela crée un décalage entre les taux pratiqués par les banques et le taux d'usure, rendant difficile l'octroi de prêts même à des emprunteurs solvables et encore pire pour les populations ayant des taux d'assurance emprunteur élevés.

En 2022, par exemple, les taux de crédits immobiliers ont augmenté très rapidement, tandis que les taux d'usure ont diminué en début d'année.

Cela a entraîné de nombreux refus de prêts, même pour des dossiers solvables, car les banques ne pouvaient pas dépasser le taux d'usure sans enfreindre la loi.

Et oui ! 30% de hausse sur 1% ca va plus vite que 30% de 3%.

Aujourd'hui, il faudrait plus de 1% de hausse des taux bancaires sur un trimestre (3%*1,30) pour ré-étendre parler des problématiques liées au taux d'usure.

Mais quand on part de 1% , 0,30 de hausse sur le trimestre suffisent à bloquer le marché, une abérration !

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Solutions et Adaptations

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Pour faire face à cette situation, la Banque de France a temporairement adopté une mensualisation du taux d'usure afin de mieux refléter l'évolution rapide des taux d'intérêt. Cette mesure visait à limiter l'effet ciseau et à permettre aux banques de continuer à accorder des prêts.

Par ailleurs, les emprunteurs peuvent également opter pour des prêts à taux variable, qui offrent un taux d'intérêt initial plus faible que les prêts à taux fixe.

Pour se prémunir contre une hausse massive des taux dans les prochaines années, ils peuvent négocier un prêt capé (avec un plafond de hausse des taux) , un prêt à taux mixte ou repasser en taux fixe dès les conditions leur paraissent devenir plus favorable.

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En réalité , Le taux d'usure est un mécanisme important pour protéger les emprunteurs contre des taux d'intérêt abusifs.

Cependant, les situations de surendettement sont quasi exclusivement aujourd'hui l'apanage des emprunteurs en crédit à la consommation ou en crédit revolving et très peu sur le crédit immobilier.

Sur l'immobilier , il n'a a priori jamais protégé personne :)

A bientôt Chez Côté Neuf.

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