LE TAEG , encore un outil de comparaison en 2025?
Le TAEG : Encore important pour comparer les Prêts Immobiliers ?
Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) est un indicateur connu pour comprendre le coût Global d'un prêt immobilier. Il permet aux emprunteurs de comparer les offres de prêt de manière transparente et précise.
En 2025, avec le renforcement des possibilités de substitutions d'assurance , la TAEG est un indicateur beaucoup moins pertinent pour toute personne qui souhaite dans le futur faire remplaçer son assurance emprunteur.
Il faudra se baser dans ce cas principalement sur le taux nominal , les autre frais intégrés au TAEG ayant une importance relativement faible sur le coût total du crédit.
L'assurance étant substituable quasiment n'importe quand désormais du moment que l'on respecte l'équivalence de garantie, seul le taux nominal reste un vrai levier de négociation dans un prêt immobilier.
Récapitulons l'histoire, l'intérêt, l'utilisation et les différentes composantes du TAEG dans le contexte des prêts immobiliers que soit pour acheter un logement neuf ou ancien.
Qu'est-ce que le TAEG ?
Le TAEG, ou Taux Annuel Effectif Global, est un taux qui représente le coût total d'un prêt pour l'emprunteur, exprimé en pourcentage annuel du montant du prêt. Il inclut non seulement le taux d'intérêt nominal, mais aussi tous les frais annexes liés au prêt, tels que les frais de dossier, les frais de garantie, les frais d'assurance et les frais de courtage.
Histoire du TAEG
L'histoire du TAEG remonte à plusieurs décennies, avec l'objectif de protéger les consommateurs et de rendre les coûts des prêts plus transparents. Voici quelques étapes clés de son évolution :
Origines et Premières Réglementations :
- Le concept de taux effectif global a été introduit pour la première fois dans les années 1970, avec l'adoption de directives européennes visant à harmoniser les pratiques de prêt et à protéger les consommateurs.
- En France, la réglementation sur le TAEG a été renforcée par la loi Scrivener de 1978, qui impose aux prêteurs de fournir une information claire et complète sur le coût des prêts.
Évolution et Harmonisation Européenne :
- Dans les années 1990 et 2000, l'Union européenne a continué à travailler sur l'harmonisation des pratiques de prêt et la protection des consommateurs. La directive européenne sur le crédit à la consommation de 2008 a renforcé les obligations des prêteurs en matière de transparence et de communication du TAEG.
- En 2010, la directive européenne sur les contrats de crédit aux consommateurs a été adoptée, imposant aux prêteurs de fournir des informations claires et complètes sur le coût des prêts, y compris le TAEG.
Réglementation Actuelle :
- Aujourd'hui, le TAEG est encadré par des réglementations strictes en France et dans l'Union européenne. Les prêteurs sont tenus de fournir une information claire et complète sur le coût des prêts, y compris le TAEG, pour permettre aux emprunteurs de comparer les offres de prêt de manière transparente et précise.
-
Intérêt du TAEG
Le TAEG présente plusieurs avantages pour les emprunteurs et les prêteurs :
Transparence :
Le TAEG permet aux emprunteurs de comprendre le coût total d'un prêt, y compris tous les frais annexes. Cela rend les offres de prêt plus transparentes et facilite la comparaison entre différentes offres.
Comparaison des Offres :
En incluant tous les frais annexes, le TAEG permet aux emprunteurs de comparer les offres de prêt de manière précise. Cela aide les emprunteurs à choisir l'offre la plus avantageuse en fonction de leur situation financière.
Protection des Consommateurs :
Le TAEG est encadré par des réglementations strictes qui protègent les consommateurs contre les pratiques de prêt abusives. Les prêteurs sont tenus de fournir une information claire et complète sur le coût des prêts, y compris le TAEG.
Prise de Décision Éclairée :
En comprenant le coût total d'un prêt, y compris tous les frais annexes, les emprunteurs peuvent prendre des décisions éclairées et choisir l'offre de prêt qui convient le mieux à leurs besoins et à leur situation financière.
Composantes du TAEG
Le TAEG est composé de plusieurs éléments qui reflètent le coût total du prêt pour l'emprunteur. Voici les principales composantes du TAEG :
Taux d'Intérêt Nominal :
Le taux d'intérêt nominal est le taux de base appliqué au montant du prêt. Il représente le coût de l'emprunt en termes d'intérêts.
Ce taux d'intérêt est la composante principale du TAEG.
Frais de Dossier :
Les frais de dossier sont les frais administratifs facturés par le prêteur ( la banque ) pour le traitement de la demande de prêt. Ils couvrent les coûts liés à l'étude du dossier, à la préparation des documents et à la gestion administrative.
Les frais de courtage sont les frais facturés par les courtiers en crédit pour leur service de mise en relation entre les emprunteurs et les prêteurs. Ils couvrent les coûts liés à la recherche de l'offre de prêt la plus avantageuse et à la négociation des conditions de prêt.
Ils représentent un somme one shot versée au début du crédit.
Frais de Garantie :
Les frais de garantie sont les frais liés à la mise en place des garanties pour le prêt, telles que les hypothèques ou les cautions. Ils couvrent les coûts liés à l'évaluation des garanties et à leur enregistrement.
C'est le deuxième poste de coût le plus important d'un prêt représentant environ 1% du montant du prêt versé au démarrage.
Les frais d'assurance sont les frais liés à l'assurance emprunteur, qui protège le prêteur en cas de défaillance de l'emprunteur. Ils couvrent les coûts liés à la souscription de l'assurance et à sa gestion.
Frais de Courtage :
Les frais de courtage sont les frais facturés par les courtiers en crédit pour leur service de mise en relation entre les emprunteurs et les prêteurs. Ils couvrent les coûts liés à la recherche de l'offre de prêt la plus avantageuse et à la négociation des conditions de prêt.
Utilisation du TAEG
Le TAEG est utilisé dans plusieurs contextes liés aux prêts immobiliers :
Comparaison des Offres de Prêt :
Les emprunteurs utilisent le TAEG pour comparer les offres de prêt de différents prêteurs. En comparant les TAEG, les emprunteurs peuvent identifier l'offre de prêt la plus avantageuse en fonction de leur situation financière.
Négociation des Conditions de Prêt :
Les emprunteurs peuvent utiliser le TAEG pour négocier les conditions de prêt avec les prêteurs. En comprenant le coût total d'un prêt, y compris tous les frais annexes, les emprunteurs peuvent négocier des taux d'intérêt plus bas ou des frais réduits.
Conformité Réglementaire :
Les prêteurs utilisent le TAEG pour se conformer aux réglementations en matière de transparence et de protection des consommateurs. En fournissant une information claire et complète sur le coût des prêts, y compris le TAEG, les prêteurs peuvent se conformer aux réglementations et éviter les sanctions.
Exemple du calcul du TAEG
Le TAEG est donc un gloubiboulga de 4 éléments . Imaginons que vous empruntez 300.000€ sur 25 ans à 3%.
Deux d'entre eux sont déjà des taux annuels :
Le taux du prêt (ou taux nominal) :
Facile il suffit de prendre vos 3%.
Pour comprendre la suite , les intérêts de votre crédit représente donc 168.853€ si vous allez jusqu'au bout de votre prêt.
Ce taux est négociable à la souscription et renégociable pendant toute la vie du prêt si les conditions de marché redeviennent favorables.
Le taux d'assurance :
Pareil c'est un taux annuel. Vous avez 35 ans ?
Le taux d'assurance va fluctuer entre 0,10 et 0, votre âge , soit 0,35% selon que vous preniez l'assurance groupe collective ou une assurance individualisée dès le démarrage.
Dans notre exemple cette mensualité d'assurance sur la durée du prêt représente 25.500€
Les deux autres pans du TAEG sont des éléments versés au démarrage ré-annualisés.
La garantie du prêt (pas l'assurance hein) :
Constitué d'une garantie réelle ou du passage par un OCM , cette garantie est versée en totalité au démarrage du prêt , représente 1% du montant de l'emprunt et n'est pas négociable.
La différence entre garantie réelle et OCM , ou entres OCM , ne dépasse pas les 20% soit 300 à 600€
Il est à noter que le TAEG est incapable de prendre en compte les reversement a terme comme celui du Fond mutuel de garantie de Crédit Logement qui a un impact bien plus grand que cette différence.
Le fonctionnement du modèle INITIO non plus n'est pas pris en compte.
Dans notre exemple c'est 3000€ , remis en taux annuel.
Les frais de dossiers/ frais bancaires :
Ca , c'est les frais de votre banquier et de vos intermediaires. Versés One shot en début de prêt comme la garantie. Ils servent à nourrir vos loyaux serviteurs.
Ils réprésentent en cumul également autour de 1% du montant de l'acquisition soit 3000€.
Les frais de démarrage cumulés représentent donc 6000€ face a un total d'intêrets de 168k€ et une assurance de 25K€
Les deux derniers étant beaucoup plus négociables que les deux premiers , les négociations majeures d'un prêt immobilier se jouent sur les intêrets et l'assurance.
L'assurance étant substituable quasiment n'importe quand désormais du moment que l'on respecte l'équivalence de garantie, seul le taux nominal reste un vrai levier de négociation dans un prêt immobilier.
Le TAEG est un indicateur important pour comprendre le coût réel d'un prêt immobilier mais moins utile pour les emprunteurs que par le passé. Il permet aux emprunteurs de comparer les offres de prêt de manière transparente et précise, et de prendre des décisions éclairées en fonction de leur situation financière, mais ne permet pas de prendre en compte l'effet futur d'une substitution d'assurance.
Le TAEG a évolué pour devenir un outil essentiel de protection des consommateurs et de transparence dans le domaine des prêts immobiliers.
Attention , cet article est une réflexion et ne constitue pas un conseil financier , Côté Neuf ne délivrant pas et n'intermédiant pas de crédits immobiliers.
Notre travail à nous c'est de vous trouver le meilleur bien immobilier neuf du marché selon vos budget et vos critères !
