Comment dépasser les 35% d’endettement en immobilier ?

Le taux d’endettement est un des premiers critères scrutés par les banques lorsqu’un emprunteur souhaite souscrire un crédit immobilier. En France, la règle des 35% est devenue la norme : cela signifie que vos mensualités de remboursement ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus nets. Mais alors, est-il possible de dépasser ce seuil d’endettement ? Et comment optimiser sa situation pour obtenir un crédit immobilier avec un taux d’endettement trop élevé ? On fait le point.

Qu’est-ce que le taux d’endettement et comment le calculer ?

Le taux d’endettement représente la part de vos revenus mensuels consacrée au remboursement de vos crédits en cours. Il inclut le futur prêt immobilier, mais aussi les autres dettes : prêt à la consommation, crédit auto, etc.

Formule pour calculer son taux d’endettement :

Taux d’endettement = (Charges mensuelles de crédit / Revenus nets mensuels) x 100

Exemple :
Vous gagnez 3 000 € net par mois et remboursez 1 100 € au total → votre taux d’endettement est de 36,7%.

La règle actuelle fixe un taux d’endettement maximum à 35%, assurance comprise. Mais cette limite n’est pas totalement rigide…

Pourquoi ce plafond de 35% est-il important ?

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a instauré cette règle en 2021 pour éviter le surendettement des ménages. Le but : s’assurer que les emprunteurs gardent une part suffisante de leurs revenus pour vivre décemment après remboursement.

Ce taux maximal s’applique dans la majorité des dossiers, mais les banques disposent d’une marge de flexibilité de 20% des dossiers accordés, sous certaines conditions.

80% de ces 20% concernent la résidence principale, vous avez donc plus de chances de bénéficier d'une dérogation en achetant un bien dans un programme immobilier neuf pour y habiter !

Comment dépasser les 35% d’endettement légalement ?

1. Disposer de revenus élevés et stables

Plus vos revenus sont importants, plus les banques sont souples. Un foyer qui gagne 6 000 € net/mois avec un taux d’endettement à 3 % peut être considéré comme solvable, car il lui reste une capacité de vie confortable.

Les banques regardent donc :

• Le reste à vivre après paiement des charges
• La qualité des revenus (CDI, professions libérales, retraites, etc.)
• L’ancienneté professionnelle

Dans certains cas, un endettement au-delà de 35% est accepté sans difficulté.

On monte même au dela de 50% avec nos partenaires sur les très beau profils de clients :)

2. Acheter sa résidence principale avec un saut de charge favorable

Le saut de charge, c’est la différence entre le loyer que vous payez actuellement et la future mensualité du prêt. Si vous payez aujourd’hui 1 200 € de loyer et que la mensualité prévue est de 1 100 €, alors votre situation financière s’améliore avec le crédit.

Cela peut convaincre la banque, même si vous dépassez légèrement les 35%.

Si la différence entre votre loyer et votre futur achat n'est pas favorable, prouver que vous êtes capables d'épargner ce delta sur les quelques mois qui précèdent votre acquisition peut être un signe très rassurant pour les banques !

3. Mettre en avant des revenus complémentaires

Certains revenus ne sont pas toujours pris en compte dans leur totalité, mais peuvent améliorer votre profil emprunteur :

• Pensions alimentaires
• Revenus locatifs
• Dividendes ou BIC/BNC récurrents
• Revenus d’un co-emprunteur ou d’un garant

Pour que ces revenus soient pris en compte, ils doivent être stables et déclarés depuis au moins deux ans.

Ils rentreront donc souvent dans votre reste à vivre et pousseront votre dossier !

4. Allonger la durée du prêt immobilier

Plus la durée est longue, plus les mensualités sont faibles. Passer d’un crédit sur 20 ans à 25 ans peut faire baisser votre taux d’endettement immobilier de quelques points. Attention toutefois : cela augmente de façon importante le coût total du crédit.

Certains profils peuvent même aller jusqu’à 27 ou 30 ans (primo-accédants jeunes, projet de résidence principale).

5. Présenter un bon apport personnel

Un apport personnel important (au moins 10 à 20%) rassure la banque. Il permet de limiter le montant à emprunter et donc les mensualités. Si vous êtes sans apport, il est possible d’emprunter, mais le taux d’endettement devra être maîtrisé de très près.

Dans les cas où le taux d’endettement dépasse les 35%, un apport conséquent peut contrebalancer la prise de risque perçue par l’établissement prêteur.

C'est simple a comprendre, avec un apport important , si vous ne remboursez plus votre prêt au bout de quelques mois, la banque retrouvera ses fonds avec la revente.

De quoi la rassurer .

6. Utiliser un courtier en prêt immobilier ou mettre votre relation bancaire dans la balance

Un courtier a accès à plusieurs banques et sait lesquelles acceptent de dépasser les 35% dans certains cas. Il peut mettre en valeur votre dossier, négocier les conditions et vous orienter vers la bonne stratégie (durée, montage, assurances).

C’est une solution recommandée si votre situation est un peu hors-norme mais que votre profil reste sérieux et que vous trouvez un courtier qui pense pouvoir réaliser votre opération avec l'un de ses contacts prrivilégiés !

Que faire si votre taux d’endettement est trop élevé ?

Si malgré tout votre taux est jugé trop haut, voici quelques pistes :

• Rembourser un crédit conso en amont .

400€ de crédit a la consommation , c'est 50.000€ de budget complémentaire. Et une LOA , c'est un crédit hein ^^

• Reporter le projet de quelques mois pour améliorer votre situation (hausse de revenus, réduction des charges, mettre des sous de côté)
• Acheter un bien moins cher, dans une autre zone ou avec un projet plus modeste
• Monter un projet à deux : le co-emprunt peut améliorer la solvabilité

Dans tous les cas, il est recommandé de faire simuler son taux d’endettement et son plan de financement avec un professionnel.

Vous pouvez simuler facilement votre capacité d'emprunt dans le neuf et dans l'ancien avec notre simulateur dédie.

Chez Côté Neuf, nous sommes des experts des ces sujets et nos partenaires courtiers sauront vous guider vers des banques qui vous aideront dans votre projet !