Déblocages de fonds en VEFA / Immobilier Neuf : Comment ca marche ?

L'achat d'un bien immobilier neuf en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) est une pratique courante en France, permettant aux acquéreurs de devenir propriétaires d'un logement neuf.

Aujourd'hui , quasiment 10% des acquéreurs finissent dans le neuf et le sujet des déblocages après l'acte chez le notaire et ce jusqu'à la livraison est un sujet à maitriser :)

Ce processus implique des étapes spécifiques de déblocage des fonds, encadrées par la loi pour protéger à la fois l'acheteur et le promoteur immobilier.

Détaillons les différentes phases de déblocage des fonds en VEFA, les garanties associées et les points de vigilance pour les acquéreurs.

Qu'est-ce que la VEFA ?

La VEFA est un contrat par lequel un acquéreur achète un bien immobilier qui n'est pas encore construit. Le bien est vendu sur plan, et l'acheteur devient propriétaire au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

Ce type de vente est régi par les articles 1601-1 à 1601-4 du Code civil français.

Les Étapes de Déblocage des Fonds

Le déblocage des fonds en VEFA suit un calendrier précis, lié à l'avancement des travaux. Voici les principales étapes :

1. Signature du Contrat de Réservation
   • Dépôt de Garantie : Lors de la signature du contrat de réservation, l'acquéreur verse un dépôt de garantie, généralement de 2 à 5 % du prix de vente. Ce montant est encadré par la loi et ne peut excéder 5 % du prix total.
   • Fonds Bloqués : Ce dépôt est bloqué sur un compte séquestre jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente.

Dans la réalité, ce dépôt de garantie est souvent limité à 1500€ et il vous est rendu dans tous les cas si vous respectez la conditions suspensive d'obtention de prêt !

1. Signature de l'Acte Authentique de Vente
   • Premier Paiement : À la signature de l'acte authentique chez le notaire, l'acquéreur doit payer entre 30 % et 35 % du prix de vente. Ce montant inclut le dépôt de garantie déjà versé.
   • Frais de Notaire : Les frais de notaire, réduits pour les logements neufs (environ 2 à 3 % du prix de vente), sont également à régler à cette étape.

A cette étape , vous êtes officiellement heureux propriétaire mais vous n'avez pas encore vos clés !

1. Avancement des Travaux
   • Paiements Échelonnés : Les paiements suivants sont échelonnés en fonction de l'avancement des travaux. Les pourcentages et les étapes sont définis par la loi :
     • 35 % du prix de vente : À l'achèvement des fondations.
     • 70 % du prix de vente : À la mise hors d'eau (toiture posée).
     • 95 % du prix de vente : À l'achèvement des travaux (cloisons, électricité, plomberie, etc.).
   • Visites de Chantier : Il est recommandé de réaliser des visites de chantier pour vérifier l'avancement des travaux et s'assurer que les paiements correspondent bien aux étapes franchies.

A chaque déblocage , la banque vous enverra un décompte à transmettre a votre banque avec une certificat d'avancement des travux pour qu'elle envoie un partie de votre argent au promoteur.

Ainsi , tout le monde est protégé , le promoteur qui peut récupérer ses fonds et l'acquéreur et la banque qui sont sûrs que les travaux avancent.

Evidemment , l'établissement bancaire n'est pas une ONG , il faudra donc payer des intérêts sur les sommes débloquées.

Retrouvez ici le fonctionnement des interêts intercalaires et ici le fonctionnement du différé partiel et total pour tout comprendre !

1. Livraison du Logement
   • Solde du Prix de Vente : Les 5 % restants sont payés à la livraison du logement, après la remise des clés et la signature du procès-verbal de livraison.
   • État des Lieux : Un état des lieux est réalisé pour constater d'éventuelles malfaçons ou réserves. Les réserves doivent être levées par le promoteur dans les délais convenus.

C'est a ce moment que l'on récupère les clés et qu'on peut s'installer.

Rappel des Garanties en VEFA

Pour sécuriser l'achat en VEFA, plusieurs garanties sont mises en place :

1. Garantie de Remboursement
   • Garantie Financière : Le promoteur doit fournir une garantie financière (garantie extrinsèque) pour assurer le remboursement des sommes versées en cas de défaillance du promoteur. Cette garantie est généralement souscrite auprès d'un établissement bancaire ou d'une compagnie d'assurance.
2. Garantie d'Achèvement
   • Garantie Intrinsèque : Le promoteur doit également fournir une garantie d'achèvement, assurant que les travaux seront menés à leur terme, même en cas de défaillance du promoteur. Cette garantie peut être une garantie de parfait achèvement ou une garantie biennale.
3. Garantie de Parfait Achèvement
   • Période de Garantie : Après la livraison, le promoteur est tenu de réparer les désordres signalés par l'acquéreur pendant une période d'un an.
4. Garantie Biennale
   • Équipements Dissociables : Cette garantie couvre les équipements dissociables du bâtiment (chauffage, plomberie, électricité, etc.) pendant deux ans.
5. Garantie Décennale
   • Désordres Structurels : La garantie décennale couvre les désordres affectant la solidité du bâtiment ou le rendant impropre à sa destination pendant dix ans.

Points de Vigilance pour les Acquéreurs

1. Choix du Promoteur
   • Réputation et Références : Il est essentiel de choisir un promoteur immobilier réputé et de vérifier ses références et réalisations antérieures.
   • Situation Financière : Vérifier la situation financière du promoteur pour s'assurer de sa capacité à mener à bien le projet.
2. Contrat de Réservation et Acte Authentique
   • Lecture Attentive : Lire attentivement le contrat de réservation et l'acte authentique de vente pour comprendre les engagements et les conditions de vente.
   • Clauses Suspensives : Vérifier les clauses suspensives, notamment celles liées à l'obtention du prêt immobilier.
3. Suivi des Travaux
   • Visites de Chantier : Réaliser des visites de chantier régulières pour suivre l'avancement des travaux et s'assurer de la qualité de la construction.
   • Communication avec le Promoteur : Maintenir une communication régulière avec le promoteur pour être informé des éventuels retards ou modifications.
4. Livraison du Logement
   • État des Lieux : Réaliser un état des lieux minutieux à la livraison pour constater d'éventuelles malfaçons ou réserves.
   • Levées de Réserves : S'assurer que les réserves sont levées dans les délais convenus.

L'achat d'un bien immobilier en VEFA que ce soit une maison neuve ou un appartement neuf offre de nombreux avantages, notamment la possibilité de devenir propriétaire d'un logement neuf et personnalisable.

Cela implique des étapes spécifiques de déblocage des fonds et nécessite une vigilance accrue de la part de l'acquéreur.

En comprenant les différentes phases de paiement, les garanties associées et les points de vigilance, les acquéreurs peuvent sécuriser leur investissement et profiter pleinement de leur nouveau logement.

Il est également recommandé de se faire accompagner par un notaire ou un conseiller immobilier pour naviguer sereinement dans ce processus complexe.

Sinon , vous pouvez toujours vous faire accompagner par Côté Neuf en découvrant notre service ici, on vous expliquera tout et on vous aidera jusqu'a la remise de vos clés ! :)