Les intérêts intercalaires
Comprendre le Concept d'Interet Intercalaire
L'achat d'un bien immobilier en Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) est une démarche courante pour de nombreux acquéreurs. Dans ce contexte, le concept d'intérêts intercalaires joue un rôle crucial.
Les intérêts intercalaires, appelés parfois aussi frais intercalaires, sont des frais financiers que l'acquéreur doit payer pendant la période de construction du bien immobilier.
Ils représentent les intérêts sur les fonds débloqués par la banque au fur et à mesure de l'avancement des travaux d’un programme immobilier neuf.
Comprendre ce concept est essentiel pour bien appréhender les implications financières d'un achat en VEFA.
Qu'est-ce que la VEFA ?
La Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) est un contrat par lequel un promoteur immobilier s'engage à construire un bien immobilier et à le livrer à l'acquéreur une fois les travaux achevés. Ce type de vente est courant pour les logements neufs, qu'il s'agisse d'appartements ou de maisons individuelles neuves. La VEFA vous permet de devenir propriétaire d'un bien immobilier dès la signature du contrat de réservation, tout en bénéficiant des garanties légales liées à la construction neuve.
Le Financement en VEFA
Le financement d'un achat en VEFA se fait généralement par le biais d'un prêt immobilier. Contrairement à l'achat d'un bien immobilier existant, où l'intégralité du montant est débloquée en une seule fois, le prêt en VEFA est débloqué en plusieurs tranches au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Ces tranches correspondent aux appels de fonds effectués par le promoteur immobilier, soit le constructeur. Les appels de fonds sont réglementés et ne peuvent excéder certains pourcentages du prix total de vente à chaque étape de la construction.
Vous ne payez que ce que vous débloquez, en fonction de l’avancée vérifiable des travaux !
Les Appels de Fonds
Les appels de fonds sont des demandes de paiement émises par le promoteur immobilier à différentes étapes de la construction. Ils sont encadrés par la loi et ne peuvent dépasser les pourcentages suivants du prix total de vente :
- 35% à l'achèvement des fondations
- 70% à la mise hors d'eau (pose de la toiture)
- 95% à l'achèvement des travau
- 5% à la livraison du bien
Ces pourcentages peuvent varier légèrement en fonction des contrats, mais ils donnent une idée générale de la répartition des paiements.
Les Interêts Intercalaires
Les intérêts intercalaires sont les intérêts calculés sur les fonds débloqués par la banque à chaque appel de fonds. Ils courent jusqu'à la date de livraison du bien immobilier. Concrètement, cela signifie que l'acquéreur commence à payer des intérêts sur les sommes débloquées dès le premier appel de fonds, et ce jusqu'à ce que le bien soit livré et qu'il puisse commencer à rembourser le capital du prêt.
Calculer les Interets Intercalaires
Le calcul des intérêts intercalaires se fait sur la base des sommes débloquées à chaque appel de fonds et du taux d'intérêt du prêt immobilier. Voici un exemple simplifié pour illustrer le calcul :
- Prix total de vente : 300 000 €
- Taux d'intérêt annuel : 2%
- Durée de construction : 18 mois
Supposons que les appels de fonds sont effectués aux pourcentages réglementaires et que les fonds sont débloqués comme suit :
- 35% à l'achèvement des fondations : soit 105 000 €
- 35% à la mise hors d'eau : soit 105 000 €
- 25% à l'achèvement des travaux : soit 75 000 €
- 5% à la livraison : soit 15 000 €
Les intérêts intercalaires seront calculés sur les montants débloqués à chaque étape, en fonction de la durée restante jusqu'à la livraison. Par exemple, si les fondations sont achevées après 6 mois de construction, les intérêts intercalaires sur les 105 000 € débloqués seront calculés sur les 12 mois restants jusqu'à la livraison.
Donc, pour 105 000 € débloqués au taux d'intérêt annuel de 2%, il suffira de faire 105 000 € multiplié par 2%, divisé par le nombre de mois d'utilisation (soit ici 12).
105 000 € débloqués vous coutent donc 2% d'intérêts à l'année, soit 2 100 €, 175 € par mois. A ces 175 € on ajoutera les intérêts sur les fonds débloqués par la suite, en faisant le même calcul.
Impact des Intérêts Intercalaires sur le Budget
Les intérêts intercalaires représentent une charge financière supplémentaire pour l'acquéreur. Ils doivent être pris en compte dans le budget global de l'opération immobilière. En effet, pendant la période de construction, l'acquéreur doit payer à la fois les intérêts intercalaires et, le cas échéant, le loyer de son logement actuel. Cette double charge peut peser lourdement sur le budget mensuel.
Solutions pour Réduire l'Impact des Intérêts Intercalaires
Plusieurs solutions existent pour réduire l'impact des intérêts intercalaires sur le budget de l'acquéreur :
- Différé total : Certaines banques proposent des prêts immobiliers avec un différé total des amortissements. Cela signifie que l'acquéreur ne commence à rembourser le capital qu'à la livraison du bien. Pendant la période de construction, vous ne paierez que les intérêts intercalaires. Cette solution permet de réduire la charge mensuelle pendant la construction.
- Différé partiel : Le différé partiel permet de commencer à rembourser le capital à une date intermédiaire, par exemple à la mise hors d'eau. Cette solution réduit également votre charge mensuelle pendant la construction, tout en permettant de commencer à amortir le capital avant la livraison.
- Épargne préalable : Constituer une épargne préalable peut permettre de couvrir une partie des intérêts intercalaires. L'acquéreur peut ainsi réduire le montant du prêt immobilier et, par conséquent, les intérêts intercalaires.
- Aides et subventions : Certaines aides et subventions peuvent être mobilisées pour réduire le coût global de l'opération immobilière. Par exemple, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) permet de financer une partie de l'achat sans payer d'intérêts.
LE PTZ étant débloqué en premier, il permet de ne supporter aucun intérêts intercalaires pendant la première phase de la construction et ça c'est une excellente nouvelle !
Avantages et Inconvénients des Intérêts Intercalaires
Avantages :
- Flexibilité financière : Les intérêts intercalaires permettent de lisser la charge financière sur la durée de la construction. Vous ne commencez à rembourser le capital qu'à la livraison du bien, ce qui peut être plus facile à gérer budgétairement.
- Accès à la propriété : En payant les intérêts intercalaires, vous sécurisez votre achat en VEFA et devenez progressivement propriétaire du bien immobilier.
Inconvénients :
- Charge financière supplémentaire : Les intérêts intercalaires représentent une charge financière supplémentaire pendant la période de construction. Ils peuvent alourdir votre budget mensuel, surtout si vous payez également un loyer.
- Complexité du calcul : Le calcul des intérêts intercalaires peut être complexe, surtout si les appels de fonds sont nombreux et échelonnés dans le temps. Il est important de bien comprendre les modalités de calcul pour anticiper les charges financières.
Les intérêts intercalaires sont donc les intérêts payés sur les fonds débloqués par la banque à chaque appel de fonds, jusqu'à la livraison du bien immobilier. Comprendre ce concept est essentiel pour bien appréhender les implications financières d'un achat en VEFA. En intégrant les intérêts intercalaires dans le budget global de l'opération immobilière, vous pouvez mieux anticiper les charges financières et sécuriser votre achat en VEFA.
Votre courtier en prêt immobilier et votre conseiller Côté Neuf sont à votre disposition pour vous aider a la compréhension pleine et entière de ce mécanisme !
