Garanties de parfait achèvement : ce qu’il faut savoir
Lors de l’achat d’un logement neuf, plusieurs garanties légales protègent l’acquéreur. Parmi elles, la garantie de parfait achèvement (GPA) oblige le constructeur à réparer les défauts signalés dans l’année suivant la livraison du bien. En 2025, cette garantie reste un levier essentiel pour faire valoir vos droits face aux malfaçons.
Qu’est-ce que la garantie de parfait achèvement ?
La garantie de parfait achèvement est prévue par l’article 1792-6 du Code civil. Elle s’applique à tous les travaux de construction ou de rénovation soumis à la responsabilité décennale, y compris ceux réalisés dans le cadre d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).
Son objectif est simple : assurer la conformité du bien livré, en obligeant le constructeur ou l’entrepreneur à réparer les désordres apparents ou signalés dans l’année suivant la réception. Désordres que tout le monde appelle les fameuses "réserves"
Retrouvez les différentes garanties des biens livrés dans des programmes neufs ici
Que couvre cette garantie ?
La GPA couvre tous les défauts ou malfaçons signalés :
- Lors de la réception du logement (dans le procès-verbal)
- Pendant l’année suivante, via une lettre recommandée avec accusé de réception
Elle concerne aussi bien des problèmes esthétiques (fissures, finitions mal réalisées, carrelage mal posé) que des défauts fonctionnels (volets qui ne ferment pas, prises défectueuses, robinetterie mal fixée…).
À noter : elle ne couvre ni l’usure normale, ni les dégradations liées à une mauvaise utilisation ou à un manque d’entretien.
Quelle est la durée de la garantie de parfait achèvement ?
La GPA est valable un an à compter de la réception des travaux, qu’elle soit effectuée en direct ou dans le cadre d’une VEFA. Durant cette période, le constructeur est dans l’obligation légale de réparer tous les désordres signalés.
Astuce : si vous découvrez un défaut après la réception, vous devez le signaler par écrit dans les délais. Un simple appel ou email ne suffit pas.
Comment faire valoir ses droits ?
Voici les étapes clés :
- Réception du bien : consignez les défauts dans le procès-verbal. Votre conseiller Côté Neuf se rend avec vous aux livraisons pour assurer la conformité et peut vous fournir une check list de livraison si vous préférez faire la démarche seul.
- Détection post-réception : signalez par courrier recommandé avec AR les défauts repérés dans l’année.
- Mise en demeure : en cas d’inaction du constructeur, adressez-lui une mise en demeure.
- Saisine du juge : en dernier recours, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire.
Le constructeur dispose d’un délai raisonnable pour effectuer les réparations. En cas de litige, vous pouvez faire appel à un expert indépendant.
Qui est responsable ?
La garantie de parfait achèvement incombe au constructeur, à l’entrepreneur ou au promoteur selon le cas. C’est lui qui doit faire intervenir les artisans concernés pour corriger les défauts, à ses frais.
En VEFA, c’est donc le promoteur-vendeur qui centralise les démarches, mais ce sont les entreprises sous-traitantes qui réalisent les réparations.
GPA, garantie biennale et décennale : quelle différence ?
Il est important de distinguer les trois garanties légales applicables aux logements neufs :
- Garantie de parfait achèvement (1 an) : pour tous les désordres apparents ou signalés.
- Garantie biennale (2 ans) : sur les éléments d’équipement dissociables (chauffe-eau, volets…).
- Garantie décennale (10 ans) : pour les malfaçons affectant la solidité ou rendant le bien inhabitable.
Elles sont cumulatives : un même défaut peut être couvert par plusieurs garanties selon sa nature.
Cas particuliers : VEFA et copropriété
En VEFA, la GPA s’applique à deux niveaux :
- Privatif : votre appartement (plomberie, revêtements, électricité…)
- Parties communes : gérées par le syndic de copropriété, via le procès-verbal de livraison de l’immeuble
Les démarches restent similaires mais impliquent parfois des délais ou des interlocuteurs différents.
Votre conseiller Côté Neuf est la pour vous accompagner sur ces sujets !
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