Loi Jeanbrun , le nouveau Pinel?

‍Le paysage de l’immobilier locatif français vient de connaître une grande avancée législatve.

Alors que le dispositif Pinel s’est éteint définitivement fin 2024, laissant derrière lui un secteur de la construction en crise et des investisseurs dans l’attente, le Projet de Loi de Finances pour 2026 change radicalement la donne.

Portée par le député Vincent Jeanbrun, cette réforme, souvent qualifiée de "Statut du Bailleur Privé", promet de réconcilier rentabilité économique et incitation fiscale . Le dispositif vient d'etre validé jusqu'en 2028.

Fini le temps des réductions d’impôts "artificielles". Place à une logique comptable et entrepreneuriale appliquée aux particuliers. Mais concrètement, comment fonctionne ce mécanisme d'amortissement ? Est-il plus intéressant que le LMNP ? Qui peut en bénéficier ?

Décryptage complet de ce nouveau dispositif qui redessine la carte de l'investissement locatif en France.

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La Fin du "Tout Défiscalisation" : Comprendre la Philosophie Jeanbrun

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Pour saisir l'intérêt de ce nouveau statut, il faut d'abord comprendre pourquoi le Pinel a disparu.

Critiqué pour son coût exorbitant et son impact inflationniste sur les prix du neuf, l'ancien système reposait sur une réduction d'impôt directe (le fameux "cadeau fiscal").

Le dispositif Jeanbrun opère un virage à 180 degrés.

Il ne s'agit plus de réduire votre impôt final, mais de réduire votre base imposable.

En clair, l'objectif est de vous permettre de toucher des loyers sans qu'ils ne soient fiscalisés, ou très peu , tout en vous permettant de déficaliser vos revenus salariés ou fonciers existants si votre total de charges locatives est déjà élevé.

C'est une approche beaucoup plus saine économiquement : elle incite à chercher la rentabilité réelle du bien plutôt que l'avantage fiscal pur et vous invite a garder votre investissement immobilier le plus longtemps possible.

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L’amortissement : L’arme fatale contre l’impôt foncier et la base taxable générale

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C’est le cœur du réacteur. Jusqu'ici réservé au statut de Loueur Meublé (LMNP), le principe de l'amortissement s'ouvre enfin à la location nue.

Concrètement, l'administration fiscale reconnaît que votre bien immobilier s'use avec le temps.

Elle vous autorise donc à déduire chaque année un pourcentage de la valeur du bâti de vos revenus locatifs.

Ce mécanisme crée une "charge fictive".

Si vous encaissez 10 000 € de loyers et que vous pouvez amortir 8 000 €, vous ne serez imposé que sur 2 000 €. Pour les investisseurs aux Tranches Marginales d’Imposition (TMI) élevées (30%, 41% ou 45%), l’économie est importante et immédiate.

Si vous avez déjà 5000€ de charges (intérêts d'emprunts notamment) , la déduction qui ne peut pas être faite sur les revenus de votre bien acquis seront reversés sur votre base table générale.

Contrairement au Pinel où l'avantage fiscal arrivait un an plus tard, ici, l'impact sur votre trésorerie est instantané car vos acomptes d'impôts mensuels baissent drastiquement.

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Éligibilité et Biens Concernés : La Fin du Zonage

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C'est sans doute la meilleure nouvelle de cette réforme : la suppression des zones géographiques.

Attention , la fin du zonage peut entraîner des exces avec des opérations qui pourraient être mal concues sur le plan immobilier même si elles paraitront bonnes fiscalement.

Il faudra que l'acquéreur reste vigilant sur la bien acquis et toujours envisager son opération fiscale d'abord comme une opération immobilière.

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Investir où le marché le demande

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Le Pinel était très limitant : il obligeait à investir en zone A, Abis ou B1, excluant de facto des centaines de villes moyennes pourtant dynamiques et rentables. Le dispositif Jeanbrun fait sauter ce verrou.

Dès 2026, l'ensemble du territoire est éligible.

Cela signifie que vous pouvez investir là où la demande locative est réelle, là où le prix au m² est cohérent, sans vous soucier d'une carte administrative obsolète.

Que ce soit dans une métropole régionale ou une ville moyenne en revitalisation, seul le potentiel du marché compte.

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Neuf ou Ancien ? Les deux !

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Le dispositif se veut transversal pour relancer toute la chaîne du logement :

1. Le Neuf (VEFA) : Cible naturelle pour soutenir la construction.
2. L'Ancien Rénové : Si vous achetez une "passoire thermique" ou un bien ancien et que vous réalisez des travaux significatifs (permettant de l'assimiler à du neuf ou d'atteindre de hautes performances énergétiques/ + de 30% de travaux sur prix d'achat ), vous bénéficiez des mêmes avantages.

C'est une opportunité majeure pour les investisseurs qui préfèrent le charme et l'emplacement des centres-villes historiques aux programmes neufs .

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Taux, Durée et Fonctionnement Technique

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L'engagement de location a été fixé à une durée minimale de 9 ans, une période cohérente pour une stratégie patrimoniale de long terme. Mais le véritable levier réside dans les taux d'amortissement, qui varient selon votre engagement social.

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Un amortissement modulable selon le loyer

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Le système est simple : plus vous modérez votre loyer, plus vous défiscalisez.

• Loyer Intermédiaire (le standard) : Vous amortissez 3,5 % de la valeur du bien par an.
• Loyer Social : Le taux passe à 4,5 %.
• Loyer Très Social : Le taux grimpe à 5,5 %.

Pour la grande majorité des investisseurs privés, le taux de 3,5 % sera la norme pour préserver un revenu locatif au plus près du marché

Il permet de pratiquer des loyers proches du marché (les plafonds intermédiaires étant revalorisés) tout en gommant la quasi-totalité de l'imposition foncière.

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Le "Super Déficit Foncier"

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Le dispositif Jeanbrun ne vient pas seul.

Il booste également un vieux mécanisme bien connu : le déficit foncier.

Si vos charges (travaux, intérêts d'emprunt, assurances) dépassent vos loyers, vous créez un déficit. Jusqu'en 2025, vous ne pouviez déduire que 10 700 € de ce déficit sur votre revenu global.

Avec la réforme, ce plafond double pour atteindre 21 400 € par an.

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Location et Gestion : Souplesse et Contraintes

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L'une des questions récurrentes concerne la liberté de gestion.

Le statut du bailleur privé reste un dispositif "aidé", ce qui implique des contreparties sociales, mais celles-ci sont moins rigides que par le passé.

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Plafonds de ressources et locataires familiaux

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Ill y a des plafonds de ressources pour les locataires.

L'objectif de l'État reste d'aider les classes moyennes et modestes à se loger. Cependant, la loi autorise la location aux ascendants ou descendants.

Vous pouvez donc tout à fait acheter un appartement sous dispositif Jeanbrun pour y loger votre enfant étudiant ou un parent âgé, à condition :

1. Qu'il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal.
2. Qu'il respecte les plafonds de revenus.
3. Que le loyer respecte les plafonds légaux

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Stratégie Patrimoniale : Est-ce le moment de se lancer en 2026 ?

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L'alignement des planètes semble exceptionnel pour cette année 2026. L'analyse de marché montre trois facteurs concomitants qui favorisent l'investissement immédiat.

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Des prix assagis

Après la correction de 2024 et la stagnation de 2025, les prix de l'immobilier sont revenus à des niveaux plus rationnels.

Le pouvoir de négociation est aujourd'hui entre les mains des acheteurs.

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Des taux d'intérêt attractifs

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Avec des taux d'emprunt stabilisés autour de 3,20 % - 3,40 %, le coût du crédit est redevenu supportable.

N'oubliez pas que dans le cadre de la loi Jeanbrun, 100 % des intérêts d'emprunt sont déductibles de votre assiette imposable. Ils viennent creuser votre déficit foncier et réduire encore votre impôt.

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La question de la Plus-Value et de la Reintégration de l'amortissement avec le dispositif Jeanbrun

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C'est le point technique crucial.

En comptabilité classique, amortir un bien augmente la plus-value taxable à la revente.

Cependant, la volonté du législateur avec ce "Dispositif Jeanbrun " est de créer un préalable qui permettra la création d'un statut unique du bailleur privé permettant la suppression du LMNP .

Si, comme prévu, les amortissements ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value des particuliers après l'engagement de détention des 9 ans (encore non précisé dans les textes), le dispositif Jeanbrun deviendra un placement financier incontournable.

Celui ci ayant été récemment légiféré comme réintégrable en LMNP, le but politique serait de rediriger les milliers de biens en LMNP vers des baux longs à loyer maitrisé !

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Le dispositif Jeanbrun marque la fin de l'ère de l'investissement "gadget fiscal" pour entrer dans l'ère de l'investissement patrimonial rentable.

En supprimant le zonage et en offrant l'amortissement, l'État offre aux investisseurs un outil puissant pour se constituer un patrimoine sans subir la pression fiscale habituelle des revenus fonciers. Il faudra cependant des investisseurs aux revenus importants souhaitant ce projeter sur une longue durée dans une logique patrimoniale de long terme.

Comme pour tout lancement de dispositif majeur, les "early adopters" (premiers entrants) de 2026 seront probablement les mieux servis, avant que les prix du foncier ne s'ajustent à cette nouvelle attractivité ou que des coups de rabot budgétaires ne viennent, dans quelques années, en réduire la portée.

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