Une maison en VEFA ou en CCMI ?

Lorsque vous envisagez de faire construire une maison neuve, deux types de contrats s'offrent à vous pour votre futur logement.

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) et la Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA).

Chacun de ces contrats présente des avantages et des inconvénients, et le choix entre les deux dépendra de vos besoins, de votre budget et de vos préférences en matière de personnalisation et de gestion du projet.

Il dépendra aussi surtout de vos capacités financières pour réaliser votre projet d’achat immobilier.

Commençons par la définition VEFA et la définition CCMI.

Qu'est-ce que le CCMI ?

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) est un contrat par lequel un constructeur s'engage à réaliser une maison individuelle pour un particulier.

Il existe deux types de CCMI : avec fourniture de plan et sans fourniture de plan.

• CCMI avec fourniture de plan : Le constructeur fournit les plans et réalise l'ensemble des travaux.
• CCMI sans fourniture de plan : Le constructeur réalise uniquement le gros œuvre, la mise hors d'eau et hors d'air. Le propriétaire se charge des finitions et des équipements intérieurs.

C’est souvent ce deuxième modèle qui est proposé sur les contrats d’entrée de gamme, laissant de nombreux travaux à charge du maître d’œuvre, donc du client, donc vous.

Qu'est-ce que la VEFA ?

La Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) est un contrat par lequel un promoteur immobilier, souvent de grande taille, vend un logement neuf sur plan. Le promoteur est responsable de la construction jusqu'à la livraison finie du bien. La VEFA est souvent utilisée pour l'achat de maisons dans des lotissements de copropriétaires.

Les Différences Clés entre CCMI et VEFA

1. Acquisition du Terrain

• CCMI : Vous devez acheter le terrain avant de signer le contrat de construction. Les frais de notaire sont donc plus élevés (environ 7,5 à 8%).

Cet élément est très important dans le cadre de l’absence de sur-financement dans de nombreuses régions françaises. Vous devez donc impérativement apporter en épargne personnelle les frais de notaires dans la plupart des cas.

N’hésitez pas à retrouver ici notre explication détaillée sur le surfinancement.

• VEFA : Le promoteur achète le terrain et vous le vend avec le logement. Les frais de notaire sont réduits (environ 2 à 3%)

Il est récurrent d’obtenir une offre sur les frais de notaires de la part du promoteur immobilier, qui peut souvent les offrir.

L’apport personnel peut donc passer de 8% du terrain à 0% du bien entre la CCMI et la VEFA, rendant de nombreux projets possibles et en sécurisant d’autres !

2. Personnalisation

• CCMI : Vous avez plus de liberté pour personnaliser votre maison, surtout avec un CCMI sans fourniture de plan, mais vous devrez apporter toute personnalisation en fonds propres, les banques finançant rarement les surplus de travaux sur des biens immobiliers neufs.
• VEFA : La personnalisation est limitée aux Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA), qui sont des options payantes proposées par le promoteur mais négociables avec Côté Neuf.

3. Gestion du Projet

• CCMI : Vous êtes le maître d'ouvrage et devez gérer les différentes étapes du projet, y compris l'obtention du permis de construire et parfois la prospection du terrain à construire.
• VEFA : Le promoteur est le maître d'ouvrage et gère l'ensemble du projet, y compris l'obtention du permis de construire. Vous n’avez rien à faire !

4. Coûts

• CCMI : Les coûts peuvent être plus élevés en raison de l'achat du terrain, des études de sol, de la viabilisation et des frais de notaire.

La viabilisation et le terrassement peuvent représenter jusqu’à 10% du coût global du projet de construction et sont très rarement finançables par les banques.

Ce sera souvent des coûts complémentaires à supporter sur l’apport personnel de votre projet immobilier.

• VEFA : Les coûts sont généralement mieux maîtrisés, car le promoteur gère l'ensemble du projet.

5. Garanties

• CCMI et VEFA : Les deux contrats offrent des garanties similaires, notamment la garantie de livraison, la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale.

Le léger avantage pour la VEFA dans le cadre des garanties de construction est qu’il existe peu de petits acteurs et donc beaucoup moins de risques de devoir faire jouer ces garanties !

Retrouvez toutes les garanties du neuf ici

Récapitulatif des Avantages et Inconvénients

CCMI

Avantages :

• Grande liberté de personnalisation.
• Possibilité de choisir les artisans pour les finitions.
• Suivi personnalisé du chantier.

Inconvénients :

• Coûts plus élevés et apport personnel important de 20 à 30%.
• Gestion administrative et technique plus complexe.
• Risques liés à la qualité des travaux et aux délais.

VEFA

Avantages :

• Moins de stress administratif et technique.
• Coûts mieux maîtrisés.
• Garanties solides et gestion globale du projet par le promoteur.

Inconvénients :

• Personnalisation limitée.
• Moins de contrôle sur les détails du projet.

Astuce : Acheter une maison en VEFA peut vous permettre de bénéficier du PTZ à 100% dans certains cas, découvrez les ici.

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Si vous avez un apport personnel important, souhaitez une grande personnalisation et êtes prêt à gérer les aspects administratifs et techniques, le CCMI est une bonne option à envisager. En revanche, si vous préférez une solution clé en main avec moins de stress et des coûts mieux maîtrisés, la VEFA est souvent plus adaptée.

Pour beaucoup d’acquéreurs, la VEFA sera financièrement la seule solution pour pouvoir acheter une maison neuve.

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Côté Neuf ne dispose que de maisons neuves en VEFA dans son stock.

Si ce modèle vous intéresse n’hésitez pas à contacter un expert !