L'actualité immobilier neuf de septembre 2026

19 356. C'est le nombre de logements neufs réservés en France au deuxième trimestre 2026, un niveau jamais vu dans l'histoire de la Fédération des promoteurs immobiliers. Ajoutez à cela une BCE qui relève ses taux et des crédits qui se rapprochent des 4 %, et la rentrée a de quoi refroidir.

Pourtant, septembre 2026 a aussi apporté de vraies bonnes nouvelles pour ceux qui veulent acheter : un PTZ prolongé et ouvert aux jeunes parents, des investisseurs qui reviennent, et des promoteurs plus que jamais prêts à négocier. On fait le point.

L'essentiel

• Ventes au plus bas : 19 356 logements neufs réservés au T2 2026 (-23,6 % sur un an), le « pire trimestre » jamais enregistré par la FPI. Seuls les investisseurs particuliers progressent (+13,4 %).
• BCE : +0,25 point le 10 septembre 2026, avec un taux de dépôt porté à 2,50 %. C'est la deuxième hausse de l'année.
• Taux de crédit : 3,31 % en moyenne en août selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, et environ 3,5 à 3,65 % sur 20-25 ans début octobre. Le taux d'usure passe à 5,40 % au 1^er octobre.
• PTZ : le Premier ministre a promis le 23 septembre 2026 de le prolonger au-delà de 2027 et de l'ouvrir aux foyers qui attendent un enfant ou ont un enfant de moins de 3 ans, même s'ils ont déjà été propriétaires.
• Pour les acheteurs : près de 21 mois de stock à écouler et des promoteurs sous pression, c'est un marché où l'acheteur a la main pour négocier.

Ventes de logements neufs : le pire trimestre jamais enregistré par la FPI

Les réservations de logements neufs ont reculé de 23,6 % sur un an au deuxième trimestre 2026, selon les chiffres présentés par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) le 9 septembre 2026. Sur le premier semestre, moins de 40 000 logements ont été réservés (-18,3 %), un seuil jamais franchi jusqu'ici.

« Il s'agit du pire trimestre enregistré par la FPI. » (Pascal Boulanger, président de la FPI)

Source : FPI, « Les chiffres du logement neuf – 2^e trimestre 2026 ».

Pourquoi le marché a calé au printemps

Selon la FPI, l'amélioration amorcée en 2025 a été stoppée net par deux chocs : les élections municipales de mars 2026, qui gèlent traditionnellement les permis et les lancements, puis le conflit en Iran, qui a fait remonter l'énergie, l'inflation et donc les taux. Les promoteurs ont réagi en lançant moins de programmes et en retirant 14 % des logements mis en vente au T2.

Les investisseurs, seul segment en hausse

Les investisseurs particuliers sont les seuls à acheter davantage qu'il y a un an (+13,4 %). C'est le premier effet visible du dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé), en vigueur depuis le 21 février 2026 (voir plus bas). Les volumes restent toutefois très faibles, avec 3 427 ventes sur le trimestre.

Île-de-France : près de 21 mois pour écouler l'offre

En Île-de-France, il faudrait 20,9 mois pour écouler les 21 456 logements disponibles, contre 15,9 mois au printemps 2025, selon la FPI. Les réservations franciliennes reculent de 10 % (3 331 logements) et les mises en vente de 31 %. Le prix moyen y atteint 5 833 €/m².

Le délai d'écoulement correspond au nombre de mois qu'il faudrait pour vendre tout le stock disponible au rythme actuel des ventes. Au niveau national, il atteint 21,4 mois.

La BCE relève ses taux directeurs de 0,25 point

La Banque centrale européenne a relevé ses trois taux directeurs de 0,25 point le 10 septembre 2026, avec effet au 16 septembre. Son taux de dépôt passe ainsi à 2,50 % (et 2,65 % pour le taux de refinancement), selon le communiqué officiel de la BCE. Il s'agit de la deuxième hausse depuis le début de l'année, après la pause de juillet.

En cause : la flambée du pétrole et du gaz pendant l'été, qui ravive l'inflation. La BCE prévoit désormais une inflation moyenne de 3,0 % en 2026 dans la zone euro, puis 2,5 % en 2027. Elle ne s'engage sur aucune trajectoire et décidera « réunion par réunion ».

Crédit immobilier : des taux en hausse, mais toujours sous 4 %

Les taux de crédit immobilier continuent de monter doucement, sans flambée. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen atteignait 3,31 % en août 2026, en hausse de 3 points de base par mois depuis juin. Les baromètres des courtiers en crédit montraient une accélération en septembre.

Autre signal : le taux d'usure, c'est-à-dire le taux maximum (assurance et frais compris) qu'une banque a le droit de pratiquer, passe à 5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus depuis le 1^er octobre 2026, contre 5,29 % au trimestre précédent, selon la Banque de France. La marge reste confortable, ce qui évite de bloquer des dossiers comme en 2022-2023.

Les meilleurs profils (revenus confortables, apport couvrant les frais, épargne résiduelle) obtiennent toujours environ un point de moins que les dossiers plus fragiles. Pour aller plus loin, retrouvez notre décryptage Taux immobilier 2026 : faut-il acheter maintenant ?

PTZ : prolongé après 2027 et ouvert aux jeunes parents

Le Prêt à taux zéro va être prolongé au-delà du 31 décembre 2027 et élargi aux jeunes parents : c'est l'engagement pris par le Premier ministre Sébastien Lecornu dans une lettre adressée le 23 septembre 2026 aux acteurs du logement réunis au congrès HLM de Bordeaux.

Pour rappel, le PTZ est un prêt sans intérêts, garanti par l'État, qui finance une partie de l'achat de la résidence principale des primo-accédants sous conditions de ressources. Selon Matignon, il accompagne aujourd'hui environ 70 000 ménages par an, pour 2,4 milliards d'euros. Tous les détails sont dans notre guide complet du PTZ 2026.

Le « PTZ parentalité », la vraie nouveauté

Le projet de loi de finances pour 2027, présenté en Conseil des ministres le 1^er octobre 2026, crée un PTZ parentalité :

• il est ouvert aux ménages qui attendent un enfant ou qui ont un enfant de moins de 3 ans ;
• il est accessible une fois de plus, même si le foyer a déjà bénéficié d'un PTZ ou a déjà été propriétaire ;
• il reprend les mêmes conditions de ressources que le PTZ classique.

Le texte supprime aussi le plafond annuel de dépense du PTZ (2,1 milliards d'euros, inchangé depuis 2016). En revanche, la prolongation au-delà de 2027 n'est pas encore écrite dans le projet initial. Ces mesures doivent maintenant être votées par le Parlement d'ici la fin de l'année.

Concrètement, un couple déjà propriétaire d'un deux-pièces qui attend son deuxième enfant pourrait, si le texte est adopté, financer son futur trois-pièces neuf avec un PTZ. Jusqu'ici, il en était exclu.

Dispositif Jeanbrun : où en est le statut du bailleur privé ?

Le dispositif Jeanbrun s'applique depuis le 21 février 2026, et le projet de loi qui doit le renforcer a franchi une étape à l'Assemblée nationale en septembre.

Le dispositif Jeanbrun (ou statut du bailleur privé) permet à un particulier qui achète un logement pour le louer nu pendant 9 ans de déduire chaque année un amortissement de ses revenus. Dans le neuf, cet amortissement est de 3,5 % par an pour un loyer intermédiaire, dans la limite de 8 000 € par an. Il s'applique aux achats réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Pour le détail, lisez notre article Loi Jeanbrun, le nouveau Pinel ?

En septembre, le projet de loi de « relance et de décentralisation du logement », qui doit renforcer le dispositif, a franchi une étape. Le ministre Vincent Jeanbrun a été auditionné par la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale le 16 septembre 2026, et le texte a été modifié en commission les 21 et 22 septembre. Adopté par le Sénat le 8 juillet, il n'a pas encore de date d'examen en séance.

De son côté, la FPI demande de muscler le dispositif. Elle propose notamment de relever les taux d'amortissement de 0,5 point, de porter le plafond à 10 000 €, d'ouvrir la location aux ascendants et descendants et d'inclure les maisons individuelles.

Construction : moins de permis, mais plus de chantiers

Les mises en chantier de logements ont progressé de 4,1 % en août 2026 (27 663 logements), pour le troisième mois de hausse consécutif, selon le service statistique du ministère (SDES). Les permis de construire reculent légèrement (-1,1 %, à 29 749 logements autorisés).

Sur 12 mois, la France reste nettement sous sa moyenne : 369 723 logements autorisés et 300 244 mis en chantier, soit près de 10 % de moins que la moyenne des cinq années précédentes. Moins de logements construits aujourd'hui, c'est moins d'offre neuve dans deux à trois ans.

Notre lecture Côté Neuf : un marché d'acheteurs

Ces chiffres sont durs pour les promoteurs, mais plutôt favorables pour ceux qui veulent acheter. Avec 21 mois de stock, des logements déjà livrés à écouler et des banques qui conditionnent leurs financements au rythme des ventes, les promoteurs ont besoin de vendre. Chez Côté Neuf, courtier en immobilier neuf qui travaille avec près de 300 promoteurs partenaires, on le voit chaque semaine : la négociation est revenue.

Un exemple récent : un appartement déjà livré à Maisons-Alfort, affiché à 580 000 €. Le client a fait une offre ferme à 500 000 € frais de notaire offerts, et le promoteur l'a acceptée après une semaine de discussion, soit 13 % de remise. Ce n'est pas la norme, mais ce type d'opportunité existe, surtout sur les retours de lots et les déstockages.

Face à des taux qui montent, attendre n'est pas forcément la bonne stratégie. Comme le résumait Vincent Belhacene, co-fondateur de Côté Neuf, en septembre dans l'émission Allô la Martingale :

« Ce n'est même pas le sujet d'être actif, c'est le sujet d'être décisif, pour ne pas subir une éventuelle hausse de taux, parce que le taux est renégociable, pas le prix. »

Prix stables, promoteurs ouverts à la discussion, PTZ sécurisé et bientôt élargi : pour un projet de résidence principale bien calibré, septembre 2026 n'a pas fermé de portes, il en a plutôt ouvert.

Notre astuce : les meilleures remises ne sont presque jamais affichées en ligne. Côté Neuf accompagne gratuitement les acheteurs dans le neuf, de la recherche à la remise des clés. Laissez-nous vos critères et nous interrogeons nos promoteurs partenaires sur les lots disponibles dans votre secteur, y compris ceux qui ne seront jamais publiés.

Simulez votre budget neuf avec le PTZ ou parlez à un conseiller Côté Neuf.