Taux immobilier 2026 : faut-il acheter maintenant ? Côté Neuf et Pretto répondent

Taux de crédit qui repartent à la hausse, OAT française à 4,5 %, marché du neuf au plus bas, dispositif Jeanbrun qui ne décolle pas… La rentrée 2026 a de quoi faire hésiter n'importe quel futur acquéreur.

Pour y voir plus clair, Vincent Belhacene, co-fondateur de Côté Neuf, était l'invité de l'émission Allô la Martingale aux côtés de Pierre Chapon, co-fondateur de Pretto, le courtier en crédit immobilier en ligne. Un échange sans filtre, comme à notre habitude, sur les taux, les prix, la crise du neuf et surtout la bonne façon de se positionner quand on veut acheter en 2026.

L'essentiel à retenir en 30 secondes

• Taux de crédit (mi-septembre 2026) : environ 3,4 % sur 15 ans, 3,5 % sur 20 ans et 3,6 % sur 25 ans en moyenne selon Pretto, avec encore du 3,1 à 3,2 % pour les meilleurs dossiers.
• Tendance : +0,15 point entre août et septembre, et une hausse probable d'environ +0,5 point d'ici 3 à 6 mois. Un atterrissage autour de 4 % sur 25 ans est possible.
• Prix : -10 % en nominal depuis le pic de 2021-2022, soit environ -20 % en euros réels une fois l'inflation prise en compte.
• Le neuf : réservations en recul de 23 % au 2^e trimestre, mais des promoteurs prêts à négocier et plus d'un tiers des stocks livrés sous 12 mois.
• Le conseil : si le projet est solide et que vous comptez rester plus de 5 ans, attendre n'a presque aucun intérêt, car le taux se renégocie, pas le prix.

Taux immobilier : où en est-on à la rentrée 2026 ?

Des taux en hausse, mais pas d'envolée

Après 18 mois plutôt orientés à la baisse, les taux de crédit immobilier remontent. Pierre Chapon dresse le constat : environ 3,4 % sur 15 ans, 3,5 % sur 20 ans et 3,6 % sur 25 ans en moyenne, avec une hausse d'environ 0,15 point entre août et septembre.

« On n'est pas non plus dans une situation de flambée pour ce qui est des taux pour les particuliers. » (Pierre Chapon, Pretto)

Les meilleurs profils décrochent encore du 3,1 à 3,2 %. Le « dossier idéal » selon Pretto ? Des revenus au-delà de 90 000 € nets par an pour le foyer, un apport qui couvre au moins les frais de notaire (environ 10 %), et surtout de l'épargne qui reste après le projet et qui pourra être placée dans la banque prêteuse.

Pourquoi un particulier emprunte moins cher que l'État

C'est l'un des paradoxes du moment : la France emprunte autour de 4,5 % sur 10 ans, avec un écart d'environ 100 points de base avec l'Allemagne, du jamais vu depuis 2009. Pourtant, un particulier emprunte autour de 3,5 % sur 25 ans, soit environ un point de moins que l'État.

L'explication : les banques françaises disposent d'énormes dépôts peu rémunérés (comptes courants, livrets) qu'elles « transforment » en crédits. Ces ressources bon marché amortissent la hausse. Le problème budgétaire propre à la France ne se transmet donc pas directement au crédit immobilier. Ce qui compte, c'est l'inflation et les décisions de la Banque centrale européenne.

Prévision des taux : à quoi s'attendre dans les prochains mois ?

La BCE a relevé ses taux de 0,25 point le 10 septembre 2026 et une nouvelle hausse est jugée très probable fin octobre (de 2,50 % à 2,75 %). Bonne nouvelle relative : quand la BCE monte de 0,25 point, les taux des particuliers montent plutôt de 0,15 point, car les banques lissent la hausse.

• À 3-6 mois : environ +0,5 point probable selon Pierre Chapon, avec un atterrissage possible autour de 4 % sur 25 ans.
• À 12 mois : pour Vincent Belhacene, les taux devraient revenir à peu près au même niveau qu'aujourd'hui, « en passant peut-être par un petit roller coaster ».
• À 5 ans : l'économie fonctionne par cycles, et un scénario de baisse des taux est jugé probable.

Et pour relativiser : 3 à 4 %, c'est historiquement la norme. Dans les années 1980, on empruntait à 12 % sur 15 ans.

Prix immobiliers : une baisse de 20 % en euros réels

C'est sans doute le chiffre le plus important de l'émission. Entre le pic de 2021-2022 et aujourd'hui, les prix ont reculé d'environ 10 % en nominal. Mais sur la même période, l'inflation cumulée a été de 10 à 12 %.

« En réel, en fait, les prix de l'immobilier ont reculé plutôt de 20 %. » (Pierre Chapon, Pretto)

Vincent Belhacene complète : en 2023, avec la hausse brutale des taux, les ménages avaient perdu près de 25 % de capacité d'emprunt. En combinant la baisse des prix et l'effet de l'inflation, il ne reste plus qu'environ 5 points d'écart avec la meilleure période d'achat de ces 10 dernières années.

Côté volumes, le marché de l'ancien devrait finir 2026 entre 900 000 et 950 000 transactions, loin des 1,2 million de 2021-2022. Nous sommes clairement dans un marché d'acheteurs : des vendeurs qui acceptent peu à peu les baisses de prix, et des banques très présentes pour financer.

Le marché du neuf en crise… et plein d'opportunités

Des réservations en chute libre

Le constat est sévère : les réservations de logements neufs ont encore reculé de 23 % au deuxième trimestre 2026. Depuis 2022, le neuf subit un effondrement global, conséquence selon Vincent de mesures pro-cycliques : suppression des dispositifs d'aide au moment où les taux montaient, et durcissement des règles de financement.

• L'investissement locatif neuf a perdu environ 80 % en moins de 5 ans.
• Les ventes en résidence principale ont été quasiment divisées par deux.
• Le neuf ne pèse plus qu'environ 7 % du marché, contre 10 à 13 % en période normale.

Pourquoi les prix du neuf ne baissent pas comme ceux de l'ancien

Un propriétaire qui a acheté dans l'ancien il y a 20 ans peut rogner son prix. Un promoteur, lui, ne le peut pas. Il construit un bilan avec un foncier, des coûts de construction et de main-d'œuvre en hausse, et une marge initiale de 10 à 15 %. Pour trouver des acquéreurs solvables, il la sacrifie souvent entièrement. En dessous, il perd de l'argent. Résultat : les projets les moins bien placés sont annulés, et d'autres sortent à marge zéro. Pour aller plus loin : la marge d'un promoteur, comment ça marche.

« On peut trouver de vraies pépites dans le neuf pour habiter »

C'est le revers positif de la crise. Les biens se vendent moins vite, donc les stocks livrés rapidement se multiplient : entre 30 et 35 % des stocks sont aujourd'hui livrables dans les 12 mois.

« Si on tombe au bon moment, on peut trouver vraiment des pépites en ce moment dans le neuf pour habiter. » (Vincent Belhacene, Côté Neuf)

Concrètement, l'argument « je ne sais pas ce que sera ma vie dans 3 ans » ne tient plus : acheter dans l'ancien prend déjà environ 6 mois (recherche, décision, financement). En se décidant vite dans le neuf, on n'est souvent livré que 6 mois plus tard qu'avec un bien ancien.

Où trouver ces opportunités ? « Franchement, partout », répond Vincent. En périphérie des villes de province, un primo-accédant peut encore acheter pour le prix de son loyer un bien équivalent à celui qu'il loue. Et dans toutes les zones urbaines, des programmes affichent des prix stables depuis 3 ans, avec des aides d'État et zéro travaux. Découvrez aussi nos conseils sur les retours de lot et le déstockage en immobilier neuf.

Retards de livraison : la réalité derrière les idées reçues

Pour lancer ses travaux, un promoteur doit obtenir une garantie financière d'achèvement, et donc avoir vendu entre un tiers et la moitié de son programme. Ensuite, la construction dure 12 à 18 mois. Les retards existent (intempéries, faillite d'une entreprise sur le chantier…), mais ils sont le plus souvent de 3 à 6 mois, loin des cas extrêmes relayés dans la presse. Et plus on achète tard dans le processus, plus on a de chances d'être livré à temps.

Jeanbrun et HCSF : pourquoi l'investissement locatif est bloqué

Le dispositif Jeanbrun, « chronique d'un échec annoncé »

Successeur du Pinel, le dispositif Jeanbrun repose sur l'amortissement du bien. L'idée n'était pas mauvaise, mais le gouvernement a voulu un dispositif attractif sans y mettre les moyens. La réintégration des amortissements à la revente le rend très difficile à rentabiliser. Résultat : l'objectif affiché de 3 000 à 4 000 ventes par mois se traduit en réalité par environ 5 % de ce volume, soit 150 à 200 ventes par mois.

Pour mémoire, le Pinel permettait de produire 40 000 à 50 000 logements par an pour environ 1 milliard d'euros de coût annuel. Sans budget équivalent, impossible de revenir à ces volumes.

La fin de l'endettement différentiel

L'autre frein, c'est le HCSF. En plus du plafond de 35 % d'endettement, il a interdit le calcul en « endettement différentiel », qui permettait de compenser une mensualité locative par le loyer perçu. Désormais, charges et revenus locatifs sont réintégrés dans le même ratio.

Conséquence, selon Vincent : 1 000 € de mensualité sur un investissement locatif mobilisent l'équivalent de 3 000 € de revenus nets dans la capacité d'endettement. Garder son ancien logement pour le louer et en racheter un nouveau, une stratégie autrefois très courante, n'est plus possible pour environ 90 % des clients. Quelques marges de manœuvre existent (voir comment dépasser les 35 % d'endettement), mais elles sont rarement utilisées.

Pourquoi le neuf est plus facile à financer, surtout pour un premier achat

Le PTZ compense l'écart de prix

Soyons honnêtes : à prestation équivalente, dans la même rue, un bien neuf coûte 20 à 30 % plus cher qu'un bien ancien. Normes, foncier, main-d'œuvre : cet écart est incompressible (voir notre article le neuf, c'est plus cher que l'ancien ?).

Mais le prêt à taux zéro vient le compenser. Il peut financer jusqu'à 50 % de l'opération sans intérêts, et il est bien plus accessible qu'on ne le pense : une personne seule en zone tendue y a droit jusqu'à environ 49 000 € de revenu fiscal de référence.

« Quand tu prends ta mensualité finale, tu peux avoir un budget à mensualité équivalente qui va être 20-25 % de plus que le budget dans l'ancien. » (Vincent Belhacene, Côté Neuf)

Sur 25 ans, le PTZ « rattrape » ainsi entre 15 et 30 % du montant global. Ajoutez les frais de notaire réduits (offerts par le promoteur dans environ 80 % des opérations), des charges d'énergie et de copropriété plus faibles, et souvent un parking en sous-sol : on arrive à une mensualité équivalente, voire inférieure, à celle d'un bien ancien du même secteur.

Rappel important : au sens du PTZ, on est primo-accédant si l'on n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années. On peut donc posséder des biens locatifs et y avoir droit.

Un apport de 2 à 5 % dans le neuf, contre 10 à 15 % dans l'ancien

Dans beaucoup de secteurs, il est aujourd'hui impossible de financer un bien ancien sans 10 à 15 % d'apport, plus une épargne résiduelle. Pour un achat à 400 000 €, cela représente 40 000 € d'apport et 3 à 6 mois de mensualités de côté.

Dans le neuf, 2 à 5 % d'apport suffisent généralement, car la valeur du bien retenue par la banque correspond à son prix de vente et les frais de notaire sont faibles. Exemple concret donné par Vincent : pour un couple de trentenaires qui achète à 300 000 € (le budget moyen de nos clients), il faut environ 4 000 à 4 200 € de revenus nets dans le neuf avec PTZ, contre 5 000 € dans l'ancien, et 30 000 € d'apport pour l'ancien. Tous les détails dans notre guide achat immobilier : quel apport en 2026 ?

« Quand on sort de l'école, qu'on vient juste de finir son crédit étudiant et qu'on a son premier CDI, on veut devenir propriétaire. Sans le neuf, c'est très compliqué de le devenir. » (Vincent Belhacene, Côté Neuf)

Les banques aiment financer le neuf

Pierre Chapon l'explique : la qualité énergétique et la bonne tenue de la valeur du bien réduisent le risque des banques, qui cherchent en plus à « verdir » leur portefeuille de crédits. Pour un logement neuf classé DPE A ou B, elles proposent souvent des décotes de taux, voire des prêts boostés de 20 000 à 30 000 € à 0 % en plus du PTZ. Pour un primo-accédant, le taux moyen global de l'opération peut alors tomber autour de 1 à 1,2 %. À lire aussi : avoir le meilleur taux du marché grâce au neuf.

Confort, garanties et… climatisation

Au-delà du financement, le neuf apporte une vraie sécurité : aucun travaux, garantie décennale sur le bâti, garantie biennale sur les équipements, et un an de garantie de parfait achèvement pour faire corriger les réserves.

Sur le confort d'été, Vincent rappelle que la RE2020 a été calibrée sur la canicule de 2003, dépassée cette année. Bonne nouvelle : les grands promoteurs commencent à généraliser la climatisation réversible, et l'un d'eux vient d'annoncer la clim dans la totalité de ses nouveaux lancements. Sur le sujet : canicule, pourquoi on la vit mieux dans un bien neuf.

Seul « coût caché » à anticiper : l'aménagement, car un bien neuf est livré sans cuisine équipée. En négociation, plutôt que de laisser le promoteur installer la cuisine, Côté Neuf préfère obtenir une remise équivalente sur le prix, pour que le client aménage quand il veut, comme il veut.

Faut-il acheter maintenant ou attendre ?

Être décisif plutôt qu'attentiste

Pour Pierre Chapon, un acheteur « actif » (qui visite, dont le financement est calé, et qui fait une offre ferme) a aujourd'hui toutes les cartes en main pour négocier. Vincent va plus loin :

« La vraie différence, c'est à quel point les gens vont comprendre qu'il faut être décisif et qu'il faut enclencher pour ne pas subir une éventuelle hausse de taux, parce que le taux est renégociable et pas le prix. » (Vincent Belhacene, Côté Neuf)

Le raisonnement est simple : si les taux baissent après votre achat, vous pourrez renégocier votre crédit. Mais si les taux baissent avant votre achat, les prix remonteront et ce prix-là, vous ne pourrez jamais le renégocier. Et un acquéreur qui attend une baisse de prix en début d'année prochaine risque de perdre son gain en payant 0,5 point de taux en plus.

Pour savoir quand renégocier, Pierre Chapon donne des repères : pour un capital restant dû d'environ 200 000 €, visez un écart d'un point de taux ; au-delà de 500 000 €, un écart de 0,7 à 0,8 point peut suffire.

Raisonner à plus de 5 ans

Les deux invités sont d'accord : il ne faut pas chercher à « timer » le marché. Entre le meilleur moment et un bon moment, il y a une différence, et avec les frais d'acquisition (8 à 10 % dans l'ancien), un achat immobilier se pense sur plus de 5 ans. Sur cet horizon, la probabilité d'une remontée des prix en euros réels est forte : la France manque de logements, la construction est à l'arrêt, et la demande continue d'augmenter (décohabitation, mobilité…).

Le verdict de Vincent pour un primo-accédant ? « S'il y a le bon secteur et que ses critères sont respectés, je dis d'y aller tout de suite. »

Un cas concret : 13 % de négociation à Maisons-Alfort

Pour illustrer les marges de manœuvre actuelles, Vincent a partagé une opération récente. Un lot déjà livré à Maisons-Alfort, affiché à 580 000 €. Le client visite, fait une offre ferme à 500 000 € frais de notaire offerts. Après une semaine de négociation, le promoteur accepte l'offre en l'état : 13 % de remise, là où les offres commerciales tournent en moyenne autour de 4 à 5 %.

Ce n'est pas la norme, mais cela montre qu'il y a toujours une marge de négociation dans le neuf, à condition d'avoir un dossier solide et d'être accompagné par quelqu'un qui connaît les promoteurs.

Côté Neuf et Pretto : deux courtiers complémentaires

Pretto, fondé en 2017, accompagne environ 10 000 clients par an avec près de 500 courtiers et devrait produire environ 2,5 milliards d'euros de crédit en 2026. Il agrège l'offre bancaire pour trouver le meilleur financement.

Côté Neuf fait la même chose avec l'offre de logements neufs : près de 300 promoteurs partenaires, un interlocuteur unique et un accompagnement 100 % gratuit pour l'acquéreur (nous sommes rémunérés par les promoteurs, à la place de leurs bulles de vente). Plutôt que de passer six samedis à faire le tour des bureaux de vente, vous avez un conseil objectif et nous négocions pour vous. Plus d'un millier d'acquéreurs nous font confiance chaque année, à 98-99 % pour leur résidence principale.

Et pour résumer le neuf en trois mots, Vincent a choisi : sécurité, confort et revente.

FAQ : taux, prix et achat dans le neuf en 2026

Quel est le taux immobilier moyen en septembre 2026 ?

Selon Pretto, mi-septembre 2026, les taux moyens sont d'environ 3,4 % sur 15 ans, 3,5 % sur 20 ans et 3,6 % sur 25 ans. Les meilleurs dossiers obtiennent encore 3,1 à 3,2 %.

Les taux immobiliers vont-ils continuer à monter ?

Une hausse d'environ 0,5 point est probable d'ici 3 à 6 mois, portée par l'inflation et les décisions de la BCE. Un atterrissage autour de 4 % sur 25 ans est possible. À 12 mois, Vincent Belhacene anticipe un retour à des niveaux proches de ceux d'aujourd'hui.

Les prix de l'immobilier ont-ils vraiment baissé ?

Oui. Depuis le pic de 2021-2022, les prix ont reculé d'environ 10 % en nominal. En tenant compte de l'inflation (10 à 12 % sur la période), la baisse atteint environ 20 % en euros réels.

Faut-il attendre une baisse des taux pour acheter ?

Pour un projet de résidence principale sur plus de 5 ans, attendre a peu d'intérêt : le taux peut être renégocié plus tard, pas le prix. Et si les taux baissent, les prix risquent de remonter rapidement.

Quel apport faut-il pour acheter dans le neuf en 2026 ?

En général 2 à 5 % du prix dans le neuf, contre 10 à 15 % plus une épargne résiduelle dans l'ancien. Un achat sans apport reste possible dans certains cas, notamment si vous conservez une épargne placée dans la banque prêteuse.

Le neuf est-il plus cher que l'ancien ?

À l'achat, oui : 20 à 30 % de plus à prestation équivalente. Mais grâce au PTZ, aux frais de notaire réduits et aux économies d'énergie, la mensualité d'un primo-accédant éligible est souvent équivalente, voire inférieure, à celle d'un bien ancien du même secteur.

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