Loi de Finances 2026 : Une nouvelle défiscalisation dans le neuf ?

L'investissement locatif dans l'immobilier neuf touche le fond en cette année 2025.

Avec une baisse de 80% des réservations locatives en comparaison au deuxième trimestre de l'année dernière et un volume réservé annuel prévisionnel de moins de 10000 unités dans des programmes neufs en 2025 , tous les promoteurs immobiliers ont tiré la sonnette d'alarme.

Avec la destruction du Pinel et la suppression des subventions actions logements , le gouvernement d'Emmanuel Macron a pris toutes les décisions possible pour amplifier ce trou.

Depuis fin 2024, le gouvernement semble avoir compris l'intérêt de soutenir un secteur économique important pour la croissance qui ne pourra pas baisser ses prix seuls.

Un rapport a donc été commandé en début d'année pour proposer des mesures pour la relance de l'investissement locatif.

Le rapport Daubresse Cosson sur le statut du bailleur privé, présenté le 30 juin 2025, marque un possible tournant significatif pour le secteur de l'investissement locatif en France si plusieurs des mesures du rapport étaient retenues et votées dans le projet de loi de finances en fin d'année 2025 pour une application en 2026.

Ce rapport, commandé par Valérie Létard, ministre du Logement du gouvernement Bayrou , propose plusieurs mesures ambitieuses pour répondre à la crise du logement en France.

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Amortissement du Capital

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L'une des mesures phares du rapport est l'introduction d'un amortissement du capital pour les biens loués en location non meublée de longue durée.

L'amortissement du capital est un avantage fiscal qui vise à déduire un pourcentage du prix du bien acheté de son imposition de l'année suivante.

Imaginons que vous ayez acheté un bien à 200.000€ et que vous bénéficiez d'un amortissement fiscal de 5% , ce serait alors 10.000€ qui seraient déductibles de vos revenus fonciers voir de votre assiette fiscale globale à l'imposition sur le revenu.

La proposition des Sénateurs sur cette partie à le mérité d'être simple :

Permettre aux propriétaires bailleurs de déduire une partie du coût d'acquisition du bien de leurs revenus imposables chaque année. A Savoir :

5% pour les constructions neuves

4% pour les biens anciens, sous condition de réaliser des travaux représentant 15% du montant investi¹.

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Bonus pour Loyers Modérés

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Le rapport propose également un bonus fiscal pour les bailleurs qui proposent des loyers modérés.

Cette mesure vise à encourager la location de logements à des prix abordables, répondant ainsi aux besoins des ménages à revenus modestes.

Ce bonus pourrait prendre la forme d'un abattement fiscal supplémentaire ou d'un crédit d'impôt

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Maintien des Dispositifs LMNP et extension du Déficit Foncier

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Le rapport Daubresse-Cosson prévoit le maintien des dispositifs existants tels que le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et le déficit foncier.

Ces dispositifs permettent aux investisseurs de bénéficier d'avantages fiscaux significatifs, ce qui est crucial pour maintenir l'attractivité de l'investissement locatif dans la promotion immobilère et l'ancien rénové.

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Exclusion de l'Assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

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Une autre proposition importante est l'exclusion des biens mis en location de longue durée de l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Cette mesure vise à réduire la charge fiscale sur les propriétaires bailleurs et à encourager l'investissement dans la location longue durée en face de la montée en puissance de la Location Courte durée et du Airbnb.

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Modernisation du Régime du Micro-Foncier

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Le rapport propose de moderniser le régime du micro-foncier en portant l'abattement de 30 à 50% et en augmentant le plafond annuel de 15.000 à 30 000 euros.

Cette simplification fiscale vise à redonner de la place aux petits propriétaires, souvent découragés par la complexité des déclarations ou par la faible rentabilité de la location nue.

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Impact sur l'Offre de Logements neufs et anciens

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Selon les estimations du rapport, la mise en place de ces mesures permettrait une augmentation de l'offre de logements offerts à la location de l'ordre de 90 000 logements par an d'ici 2030.

Cela inclut 40 000 investissements locatifs dans le neuf, 30 000 dans l'ancien et 20 000 logements neufs débloqués par l'investissement locatif dans le neuf en accession.

Ces chiffres un peu sortis de nul part ne prennent pas en compte l'impact négatif du HCSF.

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Réduction du Déficit Public

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La relance de l'investissement locatif aurait également une vertu économique, celle de réduire le déficit public.

Selon le rapport, cette réduction pourrait atteindre +0,5 Md€ en 2026 et +1,9 Md€ par an en moyenne sur la période 2026-2032 pour la relance des volumes et les externalités négatives.

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Conclusion

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Le rapport Daubresse-Cosson propose un cadre fiscal clair, incitatif et stable pour une réforme équilibrée des finances publiques. Ces propositions dessinent les contours d'un statut du bailleur privé que les professionnels de l'immobilier et du bâtiment attendent depuis de nombreuses années. En autorisant l'amortissement fiscal sur les logements loués nus, jusqu'ici réservé au meublé, le rapport rétablit une forme d'équité fiscale longtemps attendue.

Ces mesures, si elles sont adoptées, pourraient redonner confiance aux acteurs du logement et relancer l'investissement locatif, contribuant ainsi à répondre à la crise du logement en France.

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